Все виды кадастровых услуг
в Москве и Московской области
Режим работы: 
пн - пт: c 9:00 до 19:00

Что такое генеральный план? Формальный документ, предусмотренный Градостроительным кодексом для каждого населенного пункта? Или стратегия развития территории, воплощенная в графическом виде? Из чего состоит генплан, как его создают, как вносят изменения — ответим в нашей статье.

Что такое генеральный план строительства территории?

Он относится к документам территориального планирования. Это материалы в графическом и текстовом формате. Утверждается на уровне города или другого поселения, может иметь сведения обо всем населенном пункте или отдельном округе, микрорайоне.

С точки зрения юриспруденции генеральный план относится к нормативно-правовым актам. Он в обязательном порядке публикуется публично, размещается на сайте уполномоченного органа. Срок действия утвержденного документа составляет не менее 20 лет, при этом он может содержать мероприятия, срок реализации которых — от 3 до 40 лет.

Основная задача — планирование использования тех или иных территорий с учетом социальных, экономических, природных, экологических и других факторов. Без этого документа невозможно составление стратегии комплексного и устойчивого развития поселения. При принятии решений органы государственной власти, местного самоуправления обязаны руководствоваться генеральным планом.

Состав документа

Генеральный план включает положение о территориальном планировании, карты, материалы с обоснованием проектных решений. Каждый раздел содержит определенный перечень сведений.

Положение о территориальном планировании подробно описывает функциональные зоны поселения или его части. Эта информация актуальна при ведении строительства зданий и изменении категории, вида разрешенного использования земель. В зависимости от специфики поселения, выделяют несколько функциональных зон:

  • жилые — с участками под застройку, многоквартирными или частными домами. Для этой зоны указывают плотность и этажность зданий, количество людей на единицу площади;
  • общественно-деловые — с объектами социального, бытового, культурного и религиозного назначения. Особым образом выделяют места многофункционального и коммерческого использования, зоны с высокой степенью озеленения, важные для экологического равновесия;
  • рекреационные — с указанием курортов, пляжей, парков. В данную зону включено большинство объектов спортивного назначения;
  • производственные — с промышленными, логистическими предприятиями, коммунальными, инженерно-инфраструктурными объектами. В данную категорию также входят агропромышленные объекты, зоны придорожного сервиса, порты, крупные транспортные узлы;
  • специального назначения — кладбища, санитарно-защитные полосы, полигоны отходов и т.д.

В описании каждой зоны указывают конкретные объекты, их состояние и специфику. Раскрывают план развития территории, мероприятия по ликвидации, модернизации, расширению, реогранизации действующих предприятий или участков.

Графические материалы, входящие в состав генерального плана, содержат:

  • карту границ населенного пункта, микрорайона или другой части поселения;
  • обозначение земель различных категорий;
  • схему функциональных зон;
  • схему размещения планируемых объектов.

На картах изображают преимущественно объекты местного значения, в том числе автомобильные дороги, электро- и теплосети, газопроводы, системы водоснабжения и водоотведения. Графически отображают расположение школ, больниц, спортивных центров, физкультурных площадок и т.д.

Основные графические материалы генплана полезны не только для технических специалистов, но и для рядовых граждан. Разные границы, зоны, строения выделяют цветом, на карте располагают расшифровку условных обозначений. В большинстве случаев готовую схему размещают на основу в виде детализированного спутникового снимка или детальной топографической карты местности.

Раздел с обоснованием проектных решений плана может содержать ссылки на нормативные акты или выдержки из них, сведения о «вышестоящих» действующих планах и программах, кадастровых документах. В этот раздел также входят дополнительные картографические материалы. Например, схемы особых экономических зон, строящихся объектов, зараженных или охраняемых территорий, памятников археологии.

Этапы подготовки плана строительства

Органы местного самоуправления, застройщики коттеджных поселков поручают составление генерального плана уполномоченным органам архитектуры и градостроительства, а также привлекают сторонних исполнителей с аккредитацией. Над созданием комплекта документов трудится, как правило, большая команда специалистов. В нее входят кадастровые инженеры, геодезисты, техники, юристы и т.д.

Перед началом работ по созданию генерального плана зданий и территории заказчик сам или с помощью специалистов готовит задание на проектирование. Оно должно содержать четко сформулированные цели, задачи разработки документов, требования к составу и содержанию. В задании могут быть установлены правила коммуникации между заказчиком и исполнителем, этапы согласования проектных решений, перечень предпроектных изысканий, требования к виду, формату электронных и печатных документов.

При составлении учитывают:

  • положения о территориальном планировании, которые содержатся в «вышестоящих» документах, утвержденных на федеральном, региональном уровне;
  • местные нормативы градостроительного проектирования;
  • результаты публичных слушаний и предложения заинтересованных лиц;
  • стратегии и программы развития отдельных отраслей экономики, данные социально-экономических программ;
  • данные о состоянии территории, содержащиеся в государственных реестрах;
  • коммерческие, инвестиционные интересы поселения или застройщика.

Сбор сведений на подготовительном этапе заказчик осуществляет сам или доверяет исполнителю, оказывая необходимое содействие.

После тщательного анализа документов специалисты приступают к разработке картографических материалов проекта, текстовой и обосновывающей части. Готовые материалы размещаются в информационно-аналитической системе ФГИС ТП и передаются в согласующие органы.

Через три месяца после публичного опубликования генеральный план проходит процедуру утверждения. Проекты рассматривают на публичных слушаниях, в которых участвуют заинтересованные лица, население муниципального образования, правообладатели земельных участков.

В подготовке публичных слушаний также могут участвовать сторонние исполнители. Специалисты организуют:

  • создание и демонстрацию вспомогательных материалов, которые будут продемонстрированы заинтересованным лицам;
  • подготовку планов публичных слушаний, информационных статей, сценариев дополнительных мероприятий, например, разъясняющих теле- и радиопередач;
  • участие экспертов в слушаниях, интервью, беседах с местными жителями или иными заинтересованными лицами.

Документ, утвержденный по результатам слушаний, размещается в ИСОГД и в ФГИС ТП. В дальнейшем решения о создании новых объектов, распределении земель принимаются с учетом данного проекта. При необходимости в генплан территории вносят изменения.

Для чего нужен генеральный план?

Положения генплана территории конкретизируются в более локальных документах, например, правилах строительства и землепользования поселения, микрорайона. Содержание плана влияет на выдачу разрешений на строительство, решения об изъятии или резервировании участков для определенных государственных нужд. Сведения из него используются при составлении комплексных программ инфраструктурного развития.

Основополагающая роль генплана зафиксирована судебной практикой. Данный документ должен решать следующие стратегические задачи:

  • определять долгосрочные ориентиры развития города, сельского поселения, района;
  • служить соблюдению принципов справедливости, соразмерности между нуждами граждан и публичными интересами муниципальных образований;
  • обеспечивать стабильность правового регулирования вопросов, которые касаются строительства зданий, землепользования и смежных вопросов;
  • определять приоритеты развития территории с учетом демографических, инвестиционных, бюджетных прогнозов;
  • способствовать созданию комфортной среды для жизни населения

Многие эксперты считают, что генплан в настоящее время является скорее формальным документом. Возлагаемые на него стратегические задачи не зафиксированы законодательно, а взаимосвязь между ГП и бюджетным планированием, действующими программами разных уровней развита недостаточно.

Стоимость и сроки подготовки генплана

Это сложная комплексная задача, поэтому цена услуг рассчитывается индивидуально для каждого заказчика. На стоимость влияют следующие факторы:

  • условия технического задания;
  • площадь территории;
  • количество и параметры объектов, которые нужно отобразить в документации;
  • объем сведений, предоставленных клиентом на подготовительном этапе;
  • необходимость проведения топосъемки, инженерных изысканий на местности;
  • количество дополнительных чертежей и материалов;
  • объем вспомогательных юридических, консультационных, организационных услуг.

При расчете цены коммерческого генплана учитывают необходимость трехмерной визуализации, визуальных туров, скетчей и других решений.

Сроки работ устанавливаются после оценки технического задания.

Вопросы и ответы

Генеральный план строительства отличается от плана городского округа?

Да, это разные документы. Строительным генеральным планом называют часть проектной и рабочей документации, в которой отражены сведения об участке, на котором ведется строительство. Он может содержать информацию о временных сетях и вспомогательных строениях, площадках укрупняющей сборки, складах и других объектах.

Строительный генплан заказывают при проектировании крупных гражданских и промышленных объектов. Этот документ помогает организовать работы, учесть потребности объекта во временных, трудовых, энергетических и других ресурсах.

Как вносят изменения в генеральный план городского поселения?

Чтобы внести корректировки, необходимо составить заявление, в котором будет указана суть предлагаемых исправлений и обоснование инициативы. Данный документ направляют в комиссию по строительству и землепользованию муниципального образования. Принятие решения об изменении генплана городского поселения возможно после проведения публичных слушаний.

Можно ли оспорить городской генеральный план?

Да, план строительства или отдельные его пункты могут быть признаны недействующими. Это возможно, если доказано, что при проведении публичных слушаний были допущены нарушения. Либо в том случае, если выявлены ошибки в содержательной части генплана. Например, не учтены границы участков, присутствуют зоны с неясным или «двойным» назначением, без законного обоснования зафиксированы территории с особыми условиями использования.

Что такое выкопировка из генерального городского плана?

Это фрагмент генплана с интересующим вас участком или зоной, а также прилегающими территориями. Этот документ обычно содержит информацию о границах объектов, постройках, коммуникациях, особенностях рельефа. Чаще всего такая выкопировка используется для подтверждения конфигурации межуемого земельного участка.

Как получить выписку (выкопировку) из генплана поселения?

Заказать документ можно на портале госуслуг или в МФЦ, также направив запрос в орган местного самоуправления. Срок оказания услуги может достигать 30 календарных дней, оплата не требуется.

Понравилась статья? Оцените наш материал:
Заказать звонок
Я не робот
Перезвоним в течение 30 минут
Заказать комплексную услугу
Я не робот
Заказать пакет услуг
Я не робот
Заказать услугу
Я не робот
Перезвоним в течение 30 минут
Оставить заявку
Я не робот
Оформить заявку
Я не робот
Оставить заявку
Я не робот