Как получить топографический план земельного участка?

Топографический план — это документ, графически изображающий основные особенности местности. Для создания топоплана на участке проводят геодезические исследования с применением специального оборудования. Готовый документ должен соответствовать СП 317.1325800.2017.

Содержание топоплана

На топографическом плане изображают следующие объекты:

• рельеф с высотами — по плану можно определить наличие возвышенностей и понижений на участке, перепад между ними;
• природные объекты и насаждения — леса, поля, сады, угодья и урочища с указанием их границ, конфигурации и площади;
• водоемы, в том числе искусственные, а также заболоченные участки местности;
• здания, сооружения, инженерные коммуникации с указанием их этажности, высоты, глубины залегания и прочих базовых характеристик;
• границы земельных участков, дороги, расположенные на местности.

При составлении топографического плана участка используют общепринятые условные обозначения, которые утверждены соответствующим документом в 1986 году. Унифицированный документ примет любое предприятие, независимо от ведомственной принадлежности. Если это необходимо, такую карту может расшифровать любой желающий.

Точность и масштаб

Масштаб топографического плана выбирается в зависимости от площади территории, особенностей местности и застройки, назначения документа. Чаще всего графические изображения наносят в следующих масштабах:

• 1:5000 — используется для изготовления ситуационных планов, востребованных при проектировании крупных объектов (городской застройки, автомагистралей, железнодорожных путей, промышленных районов), а также при проведении геологоразведки;
• 1:2000 — применяется для составления ситуационных планов холмистых и гористых районов, востребован при строительстве гидротехнических сооружений, трубопроводов, для детальной разведки и проектирования месторождений;
• 1:1000 — планы такого масштаба используются при проектировании и строительстве сложных инженерных сооружений, ГЭС, напорных трубопроводов, строений, расположенных в горах, при разработке рудных жил;
• 1:500 — наиболее распространенный масштаб, используемый в чертежах промышленных и многоэтажных объектов, в том числе с подземными коммуникациями, в генеральных планах земельных участков под застройку;
• 1:100 — крупномасштабная топографическая съемка для небольших участков, которые готовятся к ландшафтному проектированию, имеют сложный рельеф и другие особенности.

Владельцы участков площадью до 1 гектара чаще всего заказывают именно крупномасштабную ландшафтную съемку. В 1 см плана отображается 1 метр местности. Такая детальность позволяет точно зафиксировать имеющиеся деревья и кустарники, крупные многолетние растения, камни, столбы, люки и другие объекты.

Для чего нужен топографический план участка?

Топоплан заказывают в следующих случаях:

• для получения разрешения на строительство зданий и других капитальных сооружений, реконструкцию объектов;
• при проведении инженерных коммуникаций, в том числе газовых, водопроводных, канализационных труб;
• для снятия или установления обременений на земельный участок;
• при разработке генерального плана местности;
• перед проектированием благоустройства территории, созданием ландшафтного дизайна, озеленения;
• для выделения земель под пастбища, вырубку, разработку полезных ископаемых и т.д.

Данные, полученные в процессе составления топографического плана, помогают решить множество прикладных задач. Например, определить объем земельных работ для выравнивания территории или создания искусственного ландшафта, провести инвентаризацию коммуникационных систем, оценить микроклимат участка.

Где получить топографический план земельного участка?

Подготовкой топоплана могут заниматься только геодезисты, которые имеют допуск СРО. Документ, составленный лицом без соответствующего разрешения, не имеет юридической силы, его можно использовать только в личных целях, например, для составления любительского ландшафтного проекта.

Чтобы получить топографический план, стоит обратиться в специализированную компанию, предлагающую геодезические услуги. Отдавайте предпочтения фирме, которая соответствует следующим критериям:

• работает по договору. Обязательства всех участников сделки, сроки и стоимость работ должны быть зафиксированы документально;
• предлагает несколько профильных услуг. Желательно, чтобы в команде были не только геодезисты, но и инженеры, специалисты по земельному праву. Обратившись в такую компанию, вы сможете решить даже самый сложный вопрос без поиска сторонних подрядчиков;
• располагает точным современным оборудованием. От техники напрямую зависит качество готового плана. Все приборы, включая тахеометр и профессиональный навигатор, должны регулярно проходить проверку и иметь соответствующие отметки;
• уделяет внимание составлению ТЗ. Перед составлением топоплана специалисты должны выяснить, для чего документ требуется заказчику, какие задачи он должен решить. Правильные цели и формулировки помогут вам получить нужный результат без лишних расходов;
• работает с учетом действующих нормативов. Если топографический план нужен для согласования с надзорными органами, он должен быть оформлен по стандарту. Иначе в утверждении могут отказать.

На основе топографического плана составляют другие документы, в том числе при получении разрешения на строительство. Чтобы не допустить ошибок, которые повлияют на качество всех бумаг, увеличат расходы и затянут согласование, нужно ответственно подходить к выбору подрядчика. Целесообразно заказывать все необходимые документы и работы в одной компании. Так вы будете контактировать с одним ответственным лицом, потратите меньше времени и средств.

Чтобы заказать разработку топографического плана земельного участка, понадобятся следующие документы:

• паспорт или другое удостоверение личности—для договора подряда;
• техническое задание (составляется вместе со специалистом);
• документы, подтверждающие право собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды;
• ранее созданные карты, схемы, планы и другие материалы (если есть).

Готовый топографический план действителен в течение трех лет, а затем требует актуализации. Если на участке произошли существенные изменения, составлять документ придется заново.

Алгоритм составления топоплана

1. Составление технического задания. Требования к итоговому документу закрепляют документально, чтобы специалисты учли все пожелания заказчика, нюансы объекта, цели и сроки работ.
2. Оформление договора. Все заказанные услуги, регламент работ на каждом этапе, ответственность сторон в случае несоблюдения условий также фиксируются на бумаге.
3. Подготовительные работы. Специалисты изучают имеющиеся карты, планы, проекты, данные открытых и специализированных источников. При необходимости проводят рекогносцировочное обследование местности.
4. Полевые работы. Геодезисты, топографы выезжают на объект с необходимым оборудованием, выполняют съемку, нужные замеры, исследования.
5. Камеральный этап. Данные, полученные во время полевых работ, систематизируют, анализируют, а затем на их основе составляют топографический план. Для этого используют специальное программное обеспечение.
6. Согласование. Документы передают в соответствующие инстанции. Вы можете сделать это самостоятельно или доверить специалистам.

При необходимости в процессе создания топоплана проводят фото- и видеосъемку территории, составляют дендроплан, другие вспомогательные разделы документации.

Итоговый чертеж формируется в электронном виде. Это удобно, поскольку высокое разрешение изображения позволяет с удобством рассматривать даже мелкие зоны большого участка при приближении. План можно распечатать на листах подходящего формата, разделить на несколько фрагментов. В некоторых случаях в дополнение к чертежу составляют цифровую объемную модель рельефа и визуализацию.

Сроки и стоимость работ

Цену и сроки изготовления топографического плана определяют индивидуально для каждого участка. Работы по стандартной схеме (с выездом геодезиста и электронным чертежом) в Москве стоят в среднем от 15 000 рублей. Если речь идет о небольшом равнинном участке без сложных коммуникаций и застройки, план готовится в течение 2-5 дней.

Повлиять на цену и сроки оказания услуги могут следующие факторы:

• площадь территории, особенности местности и расположенных на ней объектов;
• требуемая детализация и масштаб плана;
• количество дополнительных услуг;
• формат готового плана;
• необходимость согласования съемки с владельцами коммуникаций.

Чем топографический план отличается от кадастрового?

Кадастровый план показывает положение участка, определяет его конфигурацию, границы и площадь. Этот документ содержится в выписке из ЕГРН или паспорте земельного участка. Кадастровый план формируется в процессе межевания и передается в Росреестр. Визуально он представляет собой простой чертеж, на котором присутствуют границы и поворотные точки участка. Данную схему в упрощенном виде можно увидеть на публичной кадастровой карте, если для земли проведено межевание.

Топографический план не только определяет границы, но и содержит более подробную информацию о рельефе, постройках, коммуникациях, растительности.