Образцы технических планов

Законодательство Российской Федерации устанавливает, что объект недвижимого имущества, независимо от назначения, в обязательном порядке вносится в госреестр — ЕГРН. Недвижимостью в рамках закона могут быть хозяйственные или коммерческие помещения/постройки (офисы, магазины, гаражи); капитальные объекты (многоквартирные и малоэтажные дома, общественные постройки); сооружения (дороги, ж/д магистрали, мосты, плотины и т.д.); земельные участки. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, регистрируются до ввода в эксплуатацию, гражданский или коммерческий оборот.

Для постановки объекта на учет в кадастре и подтверждения прав собственности составляется технический план (далее по тексту «ТП»). В этом документе содержатся характеристики и схема-план недвижимого имущества. Порядок подготовки, форма и структура техплана установлены Приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений. Требования к содержанию и сроки давности документа регламентирует статья №24 Федерального закона № 218.

ТП — это официальный документ, имеющий реальный правовой статус. Любые сделки с недвижимыми объектами — продажа, аренда, покупка, оформление дарственной, залог и другое — без него считаются незаконными.

Технический документ-план необходим:

• В качестве официального документа при регистрации в собственность квартиры, коттеджа, дачного домика, помещений жилого/нежилого фонда, земельных участков с межевым планом. Если помещения ранее не были учтены в реестре, то нужно их регистрировать в установленном порядке.
• При оформлении юридических сделок с недвижимым имуществом. Документ понадобится для составления договора продажи/покупки, аренды, дарения и т.д.
• Для внесения корректировок в ЕГРН, если на ранее учтенном объекте проводились работы по перепланировке, перестройке или реконструкции. Например, объединили несколько комнат в квартире или увеличили площадь коттеджа за счет строительства эркера.
• При внесении отсутствующих сведений по объекту недвижимого имущества, которые не были учтены ранее.
• Для ввода готовой постройки в эксплуатацию, гражданский или коммерческий оборот. Для сдачи таких объектов нужно составлять тех. документы и определять размеры/контуры строений. Также техплан может понадобиться при юридических действиях с незавершенными постройками. Например, для оформления объекта в собственность на стадии котлована.
• При оформлении частичной или полной аренды сооружения, помещения или здания.
• Во время судебных разбирательств, в качестве документа описывающего изменения в объекте капитального строительства.

Подготовкой плана занимается кадастровый инженер — это аттестованный специалист с допуском к оформлению тех. документации. По закону документ формируется по единым требованиям, то есть не допускается использовать произвольную форму. За основу берется проектная документация объекта, сведения из ЕГРН, а также данные кадастровых изысканий и результаты измерительных работ. Типовой образец плана включает описательную и графическую части, а также экспертное заключение кадастрового инженера.

Виды ТП

Для большинства владельцев недвижимого имущества понятия «помещение», «здание», «сооружение» представляются идентичными. Однако по закону они отличаются друг от друга характеристиками и назначением. Поэтому существует четкое разграничение этих объектов и, соответственно, тех. документации на них:

ТП здания. Документ оформляется для объектов нежилого/жилого фонда и построек ИЖС. К жилому фонду относят постройки, которые подходят для постоянного проживания людей. То есть подобный объект соответствует нормам СНиП, СЭС, ГОСТ и другим требованиям российского законодательства. К нежилым постройкам относят все оставшиеся объекты, которые не отвечают критериям жилого фонда. Например, офисные и складские строения, гаражные боксы, торговые площадки. ТП оформляется для всех видов объектов жилого/нежилого фонда и ИЖС, которые предназначаются для проживания, хранения продукции, выполнения работы и т.д.

ТП помещения. Тех. документ обычно составляется на обособленную площадь капитальной постройки. Например, кадастровый инженер подготовит план для офисного помещения, гаражного бокса, комнаты в многоквартирном доме.

ТП сооружения. В эту категорию относят документацию, которая составляется для разных индустриальных, коммерческих или иных сооружений. Например, автодороги, железнодорожной магистрали, моста, плотины, высоковольтных линий, инженерных конструкций, водопровода/газопровода/канализации и т.д.

Требования к содержанию и форме техплана

Документ на объект недвижимого имущества, независимо от его характеристик и назначения, состоит из трех разделов:

1. Текстовая (описательная) часть. В этом разделе содержится информация из исходных документов, которые предоставил заказчик. Например, проект сооружения или помещения, сведения из госреестра. Также здесь указываются данные о расположении строения на участке или в структуре основной постройки, замеры и расчеты, описание объекта и его конструктивных элементов.
2. Графическая часть, схема. Этот раздел включает различные планы объекта, которые позволяют определить его расположение на участке, в пространстве, в структуре основного строения. Например, планировка комнат в коттедже, расположение помещений в офисной постройке, поэтажный план и другое.
3. Заключение кадастрового инженера. В этом разделе специалист пишет свои выводы о характеристиках строения/объекта, о выявленных несоответствиях и ошибках, о пригодности объекта к эксплуатации по указанному назначению и прочие рекомендации.

Оформленный по всем правилам ТП не имеет строго установленного срока давности. Документ остается актуальным до того момента, пока указанная в нем информация соответствует фактической. То есть, если на объекте проводились реконструкционные работы или перепланировки, данные в ТП теряют актуальность. К изменениям также относят снос или приращение построек, изменения назначения (переход жилого объекта в нежилой фонд), обустройство новых инженерных коммуникаций.

Чем отличается план от техпаспорта?

До 2013 года регистрировать объекты недвижимости можно было на основании данных из техпаспорта. В нем указывалась информация, полученная по итогам инвентаризации объектов службой БТИ. Однако в документе не содержались данные о координатной привязке строений к земельному участку на местности. Соответственно, в ТП указывается полная информация в установленном порядке.

Техпаспорт, который выдавался до 2013 года, сегодня используется для подготовки ТП как основного документа для регистрации недвижимости в ЕГРН. Данные из техпаспорта допускается вносить в госреестр, но как о ранее учтенном объекте. Будет выдан идентификационный номер из кадастра с указанием об отсутствии координатной привязки контура объекта к земельному участку.

Какие нужны документы для оформления ТП?

Разработка ТП начинается с подготовки пакета документации. Перечень необходимых бумаг зависит от характеристик объекта. Минимальный список включает:

• Сведения из госреестра (кадастра) о земельном участке, на котором находится объект.
• Удостоверяющие документы личности и налогового статуса владельца — паспорт РФ, ИНН.
• Проектную документацию по недвижимому имуществу. Если нужно внести корректировки, связанные с реконструкцией или другими изменениями, предоставляются соответствующие проекты.
• Разрешительные документы на возведение капитальных построек на участке. Исключение — дачные и садовые владения.
• Разрешительные документы на ввод в эксплуатацию, гражданский или коммерческий оборот. Исключение — индивидуальные жилые объекты (до 1 марта 2020 года, дачные и садовые постройки).
• Выписку о присвоении почтового адреса (только для новых построек).
• Декларацию по объекту недвижимого имущества. Для дачных и садовых построек подается документ, установленный законом о дачной амнистии.

Оформлять ТП должен аттестованный инженер кадастровой службы или частной компании. Как проверить, что специалист имеет соответствующие компетенции и допуски? Нужно посетить официальный сайт Росреестра и вписать в поисковую строку ФИО инженера. Если специалист аттестован, то вы увидите сведения о номере аттестационного свидетельства, перечень его работ по кадастровому учету и прочие данные.

Порядок оформления ТП и сроки

Процесс подготовки тех. документации в «Кристон Кадастр» состоит из трех этапов:

1. Заключение договора с заказчиком работ. Оформляется стандартный договор оказания услуг. После чего специалисты компании проверяют пакет документации, при необходимости помогают получить недостающие бумаги.
2. Геодезические исследования и замеры. Если нужно составить ТП для объекта на участке или подготовить план для незавершенного строения, проводятся геодезические исследования. Для помещений выполняются измерительные и другие работы в установленном порядке.
3. Составление ТП. По результатам исследований/замеров составляется тех. план, в котором присутствуют три раздела: описательный (текстовый), графический и заключение кадастрового инженера. Документ, заверенный индивидуальной печатью специалиста, передается заказчику в бумажном и электронном виде.

Как долго формируется ТП? Многое зависит от площади, сложности объекта и объемов работ. Например, ТП для дачного дома/коттеджа оформляется за 5-15 рабочих дней, а для крупного торгового центра — примерно за 1 месяц. Точный срок определяется на консультации со специалистом компании при заключении договора.

Компания «Кристон Кадастр» поможет составить ТП для объектов недвижимости в Москве и Московской области. Примеры кадастровых работ можно посмотреть в портфолио или заказать у специалиста на консультации. Позвоните нам, приезжайте в офис компании или напишите на e-mail.