Все виды кадастровых услуг
в Москве и Московской области
Режим работы: 
пн - пт: c 9:00 до 19:00

Понятие зоны с особыми условиями использования территорий (сокращенно — ЗОУИТ) было введено в Градостроительный кодекс еще в 2008 году. Оно получило конкретизацию в 2018 году, после введения в Земельный кодекс новой главы под номером 19. С этого момента информацию о ЗОУИТ необходимо вносить в ЕГРН. Процесс фиксации сведений об особых зонах планируют завершить к 2025 году.

В российском законодательстве и ранее существовало понятие охранной зоны — территории, где действуют определенные правила хозяйствования, на которую распространяется особый правовой режим. Однако условия создания и ликвидации, учета таких зон не были систематизированы.

Нововведения 2018 года должны обеспечить публичность сведений о ЗОУИТ, уменьшить риски владельцев участков внутри таких территорий, создать алгоритмы установления и изменения особых зон.

Виды ЗОУИТ

Законодательством предусмотрено 28 типов ЗОУИТ. Их перечень приведен в обновленной статье 105 Земельного кодекса РФ. Территории, на которых действуют определенные ограничения, можно сгруппировать следующим образом:

  • принадлежащие к объектам культурного наследия;
  • связанные с инженерными коммуникациями (трубопроводами, ЛЭП, линий связи и т.д.);
  • обеспечивающие охрану транспортной инфраструктуры — автомобильных и железных дорог, метро, аэродромов, портов;
  • связанные с водными объектами;
  • обеспечивающие охрану особых природных и рекреационных территорий;
  • связанные с опасными в санитарном, химическом, правовом отношении объектами.

Действующий перечень из 28 зон является закрытым, то есть дополнительные виды ЗОУИТ не могут быть установлены без внесения изменений в базовое законодательство. Отраслевых нормативных актов для принятия такого решения недостаточно. Закрытость перечня существенно снижает риски правообладателей земельных участков и других объектов, расположенных на территориях, для которых можно найти ограничения использования.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливают для защиты жизни и здоровья граждан, а также для обеспечения сохранности, бесперебойной эксплуатации важных объектов. Задачей ЗОУИТ также является охрана окружающей среды и ценных природных ресурсов, содействие организации безопасности, обороны государства или отдельных субъектов.

Общие признаки ЗОУИТ

Действующее законодательство не дает точного определения ЗОУИТ. Анализируя основные документы, регулирующие создание и функционирование зон, можно выделить несколько общих признаков таких объектов:

  • устанавливаются в связи с существованием определенных природных, строительных, территориальных объектов;
  • должны обеспечить безопасность граждан и/или сохранность указанных объектов, корректность их эксплуатации;
  • создают ограничения прав на земельные участки, попадающие в зону с особыми условиями использования;
  • имеют пространственные границы.

Механизм создания и изменения зон с особыми условиями

ЗОУИТ устанавливают и изменяют на основании решения органов местного самоуправления, а также в соответствии с федеральными законами. Уполномоченные организации обязаны подготовить пакет документов, содержащих географическое описание объекта, его координатную привязку. Для постановки на кадастровый учет одновременно с принятием решения о создании ЗОУИТ проводят межевые работы, определяют границы территории.

Согласно новым законодательным нормам, ЗОУИТ считается созданной или измененной только с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН. В связи с этим после принятия решения об установлении зоны или прекращении ее существования органы, принявшие решение, направляют межведомственным запросом пакет документов в Росреестр. После этого пакет документов проходит проверку государственым регистратором, далее данные включают в единый государственный реестр недвижимости.

В качестве примера рассмотрим алгоритм действий по установлению санитарно-защитной зоны:

  • разработка проектной документации с текстовым и графическим описанием объекта;
  • получение экспертного заключения от Центра гигиены и эпидемиологии;
  • получение заключения Роспотребнадзора;
  • передача проекта в Роспотребнадзор и вынос решения об установлении зоны;
  • передача сведений в Росреестр (выполняется Роспотребнадзором);
  • включение данных в ЕГРН, выгрузка на публичную кадастровую карту.

Механизм действий по созданию санитарно-защитных ЗОУИТ хорошо отработан и понятен. Для многих других зон подробные алгоритмы пока отсутствуют, так как регламентирующие документы находятся в стадии разработки. Уполномоченным органам приходится действовать самостоятельно или опираться на опыт специализированных компаний, которые способны организовать взаимодействие с разными инстанциями.

Владельцы участков и строений, попадающих в ЗОУИТ, должны быть уведомлены о создании или изменении такой зоны. Сообщение может прийти через Госуслуги, на электронный адрес или в виде почтового отправления.

ЗОУИТ, установленные на определенное время, прекращают свое существование по истечении срока. Ликвидировать зону с особыми условиями также могут на основании решения уполномоченного органа или в связи с прекращением существования объекта, относительно которого она действовала. Ограничения, действующие для участков в ЗОУИТ, отменяются после внесения сведений о ликвидации в ЕГРН.

Пример правового режима ЗОУИТ

Для каждого вида особых зон устанавливают определенный правовой режим использования участков, который запрещает любые действия, несовместимые с главным назначением данных земель. Например, в зонах охраны объектов культурного наследия запрещено:

  • строительство капитальных объектов (кроме направленных на сохранение или восстановление ОКН, среды объекта);
  • ремонт и реконструкция, которые вносят изменения в параметры сооружений;
  • размещение рекламных вывесок и других конструкций;
  • ведение хозяйственной деятельности, предусматривающей создание временных построек, автостоянок, киосков и т.д.

Режим использования земель в зонах охраны ОКН предполагает сохранение планировочных, масштабных, эстетических параметров объекта, оптимальных характеристик окружающей среды, природного ландшафта.

Для участков, расположенных в водоохранных зонах, предусмотрены другие ограничения. В частности, запрещено движение и стоянка транспортных средств, строительство АЗС, складов, СТО, разведка и добыча полезных ископаемых, сброс сточных и дренажных вод, распашка земель и т.д.

Как узнать, входит ли участок в ЗОУИТ?

Если вы не получили соответствующее уведомление, можно проверить статус ЗУ самостоятельно:

  • С помощью публичной кадастровой карты. Сведения о ЗОУИТ вносятся на ПКК в обязательном порядке. Достаточно зайти на сайт карты, найти участок по расположению или номеру, включить слой ЗОУИТ в разделе меню. На изображении особые зоны будут выделены цветом. Если они пересекаются с вашим участком, можно установить, что ЗУ попадает в ЗОУИТ.
  • В Правилах землепользования и застройки или Генеральном плане поселения. Эти документы выкладывают на официальных сайтах муниципальных образований. Вам придется найти графическую часть планов — схемы и чертежи с указанием действующих и планируемых ЗОУИТ. Зоны будут выделены условными обозначениями.
  • По выписке из ЕГРН. Документ должен содержать актуальную информацию о принадлежности участка к определенной ЗОУИТ. Однако пока ЕГРН содержит сведения не обо всех особых зонах, поэтому в выписке и на публичной кадастровой карте данные могут не отображаться (до 2025 года).
  • в Градостроительном плане земельного участка. ГПЗУ содержит максимально актуальные данные от органов власти, поэтому такой способ можно считать наиболее достоверным.

Сегодня процесс создания единой системы ЗОУИТ не завершен, полная информационная интеграция с ЕГРН не выполнена. Чтобы получить точные данные об ограничениях, действующих на вашем участке или приобретаемом объекте, можно привлечь специалистов в области недвижимости и кадастра.

Частые вопросы о зонах с особыми условиями использования территорий

Участок оказался в зоне с особыми условиями, чем это грозит собственнику?

Последствия для собственника зависят от типа зоны. В одном случае вы не сможете построить или зарегистрировать уже построенное здание, в другом — земельный участок может быть использован только с ограничениями установленными той или иной ЗОУИТ. Пока законодательство в сфере регулирования ЗОУИТ остается несовершенным, важно смотреть на судебную практику по конкретному вопросу.

Могут ли изъять участок, попавший в ЗОУИТ?

Условия для изъятия недвижимости в пользу государства прямо предусмотрены федеральным законом. Одного лишь нахождения ЗУ в зоне с особыми условиями, как правило, недостаточно. Если из-за установления ЗОУИТ использование участка стало невозможным, то вы можете потребовать выкупа недвижимости муниципалитетом, собственниками инженерных сетей или иных объектов, в связи с которыми установлен особый правовой режим.

Можно ли продать, подарить, завещать участок, входящий в ЗОУИТ?

Да, земельный участок не перестает быть объектом права, вы можете совершать с ним сделки. При этом все ограничения, связанные с его использованием, останутся актуальными и при переходе собственности. При оформлении любых сделок нужно вносить в документы сведения о принадлежности участка к ЗОУИТ того или иного типа.

Если в особую зону попадает часть участка, будут ли ограничения распространяться на весь объект недвижимости?

Для каждого вида ЗОУИТ действует особый режим, в частности, определены размеры защитных полос, охранных зон. Ограничения могут распространяться только на часть землевладения.

Понравилась статья? Оцените наш материал:
Заказать звонок
Я не робот
Перезвоним в течение 30 минут
Заказать комплексную услугу
Я не робот
Заказать пакет услуг
Я не робот
Заказать услугу
Я не робот
Перезвоним в течение 30 минут
Оставить заявку
Я не робот
Оформить заявку
Я не робот
Оставить заявку
Я не робот