Перепланировка нежилого здания или помещения

Что является перепланировкой нежилого помещения (перепланировка нежилого здания)

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевается любое изменение архитектурно-планировочного решения помещения без внесения изменений в основную конструкцию здания, также без внесения изменений в фасадную часть здания. Любое изменение расположения стен внутри помещения, перегородок, дверных проемов или просто проемов является перепланировкой.

При управлении коммерческой недвижимостью всегда остро встает вопрос о необходимости узакониванию перепланировок. Все изменения в планировке нежилого помещения, планируемые к выполнению или уже произведенные, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Фактическая планировка помещения должна быть отображена в Выписке из ЕГРН. Для внесения изменений в планировку помещения в сведениях Росреестра необходимо подготовить технический план, который будет в себе содержать сканированные образы всех необходимых документов, подтверждающих законность выполненных изменений. Конечным документом для внесения изменений в Росреестр в сведения о помещении или здании будет являться технический план кадастрового инженера на электронном носителе. Наличие незаконной перепланировки нежилого помещения Москве может быть оштрафована, вплоть до приостановления эксплуатирования данного помещения (к примеру, во избежание нарушения противопожарных мер).

Технический паспорт БТИ для нежилых помещений и нежилых зданий либо иная документация БТИ по действующему законодательству более не требуется. Произвести внутренние обмеры и подготовить поэтажный план и экспликацию на помещения вправе аттестованный кадастровый инженер.

Можно выделить два основных порядка оформления перепланировки коммерческой недвижимости:

1. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании. Порядок перепланировки помещений в нежилом здании регламентирован Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N190-ФЗ (ред. От 08.08.2024 г.).
2. Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее – МКД). Порядок переустройства и перепланировки нежилого/жилого помещения в многоквартирном доме регламентирован Жилищным кодексом от 29.12.2004 N188-ФЗ (ред. от 08.08.2024 г.).

Если для узаконивания переплан нежилого помещения в нежилом здании или нежилого здания требуется только проектная документация и заключение лицензированной проектной организации (компания ООО «КРИСТОН-КАДАСТР» таковой является), без дополнительных согласований с государственными органами, то для узаконивания перепланировки в многоквартирном доме (далее – МКД) требуется согласование с Мосжилинспекцией (далее – МЖИ).

Порядок согласования переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в МКД:

• Разработка проекта перепланировки;
• Получение распоряжения жилищной инспекции о согласовании работ;
• Строительные работы по изменению объекта согласно проекту перепланировки;
• Оформление в жилищной инспекции акта выполненных работ;
• Внесение изменений в данные технической инвентаризации БТИ;
• Внесение изменений в ЕГРН на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером.

Если строительные работы уже выполнены без предварительного согласования, то можно получить акт в МЖИ на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и перепланировке помещения. Но на заранее выполненные работы предусмотрен административный штраф для собственников нежилых помещений.

Почему в Выписке из ЕГРН нет планировки помещения (нет планировки здания)?

Иногда встречается, что Выписка из ЕГРНне содержит в себе план помещения, что же это означает? Данная ситуация не является редкостью, но стоит обратиться к специалистам, чтобы уточнить почему в Вашем случае план отсутствует.

Разберем два случая:

1. Перепланировка нежилого здания: если право собственности зарегистрировано на нежилое здание, то есть кадастровый номер имеет здание и отсутствуют кадастровые номера помещений, расположенных в нем, то согласно Приказу Росреестра от 04.09.2020 NП/0329 (ред. от 23.10.2023г) внесение поэтажных планов в Выписку ЕГРН не требуется. В данном случае необходимо запросить архивные документы (поэтажные планы) в Росреестре, а при отсутствии необходимой документации в Росреестре - требуется заказать архивную документацию в БТИ, которая была выдана до 01.01.2013 года.
2. Перепланировка помещений (нежилых): согласно Приказу Росреестра от 04.09.2020 NП/0329 (ред. от 23.10.2023г)п.119  в Выписке ЕГРН должен  отображается план этажа или части этажа здания с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения. Но поскольку база ЕГРН достаточно свежая и информация передавалась от БТИ, то при верификации и гармонизации сведений могли произойти технические ошибки и план этажа не подкрепился в базе к Вашему объекту – для исправления данной ситуации необходимо будет подготовить технический план, поскольку данная ошибка исправляется только через документацию кадастрового инженера. Документом-основанием для внесения изменений будут имеющиеся архивные документы БТИ о планах помещения, которые были выданы до 01.01.2013 года.

Специалисты Кристон-Кадастр готовы изучить Ваши документы и бесплатно предоставить Вам консультацию, каков порядок по узакониванию коммерческого помещения в Вашем случае. Мы предоставляем услуги по согласованию перепланировок в Москве и в иных субъектах РФ.

Каков порядок согласования перепланировки нежилого помещения (согласование перепланировки делового центра/согласование перепланировки офисного центра)?

Все нежилые здания без различия по своему функциональному назначению – будь то офисные здания, торговые здания, складские или промышленные комплексы, оформляются в едином порядке. Перепланировка апартаментов также подходит под процедуру согласования нежилых помещений. Не отличается и оформление перепланировки медицинского центра для получения лицензии на выполнение своих работ от согласования перепланировки нежилого помещения. Для того, чтоб оформить переустройство нежилого здания потребуется подготовка Проекта перепланировки и подготовка Техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке и переустройству. Проектная документация подготавливается только в части изменений, а вот технический план кадастрового инженера должен содержать в себе отображение всех этажей здания, расширенное обоснование площади по всему зданию в разделе «Заключение кадастрового инженера» в Техническом плане, не смотря на то, если перепланировка затронула только часть одного этажа.  Для корректного отображения всех планов этажей здания необходимо, прежде всего, выяснить какая планировка была зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством последняя (то есть, отображена в черных линиях) и сравнить её с фактической планировкой здания. Очень часто собственники помещений думают, что у них имеется актуальная зарегистрированная планировка, но не учитывают тот факт, что данная планировка отображена была органом инвентаризации в красных линиях, то есть без предъявления документов, подтверждающих законность выполненных ремонтных работ.

Чем отличается перепланировка помещений от переоборудования?

Если под перепланировкой мы понимаем изменение архитектурно-планировочного решения объекта недвижимости, то переоборудование подразумевает под собой изменение расположения некого оборудования в помещении (например, перенос сборно-разборных конструкций, перенос раковины или санузлов, перенос газовых или электрических плит и тд). Перенос перегородки для зонирования комнаты также является переоборудованием. В жилых помещениях согласование перепланировки помещений подлежит с Мосжилинспекцией, поскольку может затрагивать интересы других жильцов многоквартирного жилого дома. В нежилых помещения, если данное переоборудование не затрагивает изменение конструктивных элементов здания, то такие изменения не требуют дополнительного согласования с государственными органами. Исходя из этого, назначения комнат в нежилых зданиях могут меняться.

Является ли изменение фасадов здания реконструкцией?

Изменение фасадов здания может, как повлечь за собой изменение нагрузки конструктивных элементов здания, так и не вносить серьёзных изменений, а носить только чисто эстетический характер. Поэтому ответить однозначно на вопрос является ли изменение фасадов реконструкцией здания – нельзя. Однако, любое изменение фасадов необходимо согласовывать с Москомархитектурой, чтоб подтвердить в своих изменениях единение с обликом Москвы.

Почему при узаконивании перепланировки здания сильно поменялась площадь здания?

Требования к подсчету площади нежилого здания также были изменены в отличии от привычных нам данных, указанных в Технических паспортах БТИ до 01.01.2013 года. При любом узаконивании перепланировки здания необходимо будет пересчитать общую площадь здания – и уже площадь здания будет высчитана не как сумма всех площадей комнат в здании, а как площадь фигуры, огражденной внутренней поверхностью наружных стен здания. То есть в площадь здания будет входить площадь, занятая под всеми существующими стенами. Сделано данное изменение было для того, чтоб при дальнейших любых изменениях планировки здания (демонтаже стен или установлению новых стен) площадь здания оставалась неизменной, что облегчит регистрацию дальнейших изменений здания. Но, в свою очередь, налог на объект недвижимости в связи с увеличением зарегистрированной площади здания будет увеличен.

Как высчитывается площадь нежилого здания?

Площадь нежилого здания высчитывается согласно Приказу Росреестра от 23 октября 2020NП/0393:

1. Площадь нежилого здания определена суммой площадей всех надземных этажей и подземных этажей в пределах внутренних поверхностей наружных стен (включая все внутренние перегородки и стены), в том числе включая цокольный, мансардный и технический этаж, а также эксплуатируемую кровлю;
2. Включается в площадь нежилого здания: площади антресолей, неотапливаемых помещений, внутренних балконов, наружных тамбуров, террас, веранд, лестниц и тому подобное;
3. Не включаются в площадь нежилого здания: площади технического подполья, технического этажа высотой менее 1.8 м., неэксплуатируемого чердака, наружных балконов, помещения для проветривания, наружных лестниц и пандусов, колосников, а также крылец.

«Кристон-Кадастр» проверит имеющуюся у Вас документацию, предоставит бесплатную консультацию для оформления документации по переустройству помещения в соответствии с законодательством РФ и сформирует ценовое предложение по запрашиваемым работам. Мы поможем Вам узаконить перепланировку помещения! Для расчета стоимости работ и получения бесплатной консультации свяжитесь по телефону или оставьте заявку онлайн.

Стоимость оформления перепланировки нежилого помещения в нежилом здании?

В зависимости от исходных данных и характеры выполненных изменений стоимость оформления перепланировки нежилого помещения может составлять:

• для помещений до 50кв.м. – ориентировочно 40 000 руб.
• для помещений до 150 кв.м. – ориентировочно 70 000 руб.
• для помещений до 500 кв.м. – ориентировочно 100 000 руб.
• для помещений до 1 000 кв.м. – ориентировочно 120 000 руб.

Также мы готовы предоставить индивидуальные условия работы в зависимости от потребностей клиента. Звоните нам для получения более подробной информации.

Что является перепланировкой нежилого помещения (перепланировка нежилого здания)

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевается любое изменение архитектурно-планировочного решения помещения без внесения изменений в основную конструкцию здания, также без внесения изменений в фасадную часть здания. Любое изменение расположения стен внутри помещения, перегородок, дверных проемов или просто проемов является перепланировкой.

При управлении коммерческой недвижимостью всегда остро встает вопрос о необходимости узакониванию перепланировок. Все изменения в планировке нежилого помещения, планируемые к выполнению или уже произведенные, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Фактическая планировка помещения должна быть отображена в Выписке из ЕГРН. Для внесения изменений в планировку помещения в сведениях Росреестра необходимо подготовить технический план, который будет в себе содержать сканированные образы всех необходимых документов, подтверждающих законность выполненных изменений. Конечным документом для внесения изменений в Росреестр в сведения о помещении или здании будет являться технический план кадастрового инженера на электронном носителе. Наличие незаконной перепланировки нежилого помещения Москве может быть оштрафована, вплоть до приостановления эксплуатирования данного помещения (к примеру, во избежание нарушения противопожарных мер).

Технический паспорт БТИ для нежилых помещений и нежилых зданий либо иная документация БТИ по действующему законодательству более не требуется. Произвести внутренние обмеры и подготовить поэтажный план и экспликацию на помещения вправе аттестованный кадастровый инженер.

Можно выделить два основных порядка оформления перепланировки коммерческой недвижимости:

1. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании. Порядок перепланировки помещений в нежилом здании регламентирован Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N190-ФЗ (ред. От 08.08.2024 г.).
2. Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее – МКД). Порядок переустройства и перепланировки нежилого/жилого помещения в многоквартирном доме регламентирован Жилищным кодексом от 29.12.2004 N188-ФЗ (ред. от 08.08.2024 г.).

Если для узаконивания переплан нежилого помещения в нежилом здании или нежилого здания требуется только проектная документация и заключение лицензированной проектной организации (компания ООО «КРИСТОН-КАДАСТР» таковой является), без дополнительных согласований с государственными органами, то для узаконивания перепланировки в многоквартирном доме (далее – МКД) требуется согласование с Мосжилинспекцией (далее – МЖИ).

Порядок согласования переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в МКД:

• Разработка проекта перепланировки;
• Получение распоряжения жилищной инспекции о согласовании работ;
• Строительные работы по изменению объекта согласно проекту перепланировки;
• Оформление в жилищной инспекции акта выполненных работ;
• Внесение изменений в данные технической инвентаризации БТИ;
• Внесение изменений в ЕГРН на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером.

Если строительные работы уже выполнены без предварительного согласования, то можно получить акт в МЖИ на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и перепланировке помещения. Но на заранее выполненные работы предусмотрен административный штраф для собственников нежилых помещений.

Почему в Выписке из ЕГРН нет планировки помещения (нет планировки здания)?

Иногда встречается, что Выписка из ЕГРНне содержит в себе план помещения, что же это означает? Данная ситуация не является редкостью, но стоит обратиться к специалистам, чтобы уточнить почему в Вашем случае план отсутствует.

Разберем два случая:

1. Перепланировка нежилого здания: если право собственности зарегистрировано на нежилое здание, то есть кадастровый номер имеет здание и отсутствуют кадастровые номера помещений, расположенных в нем, то согласно Приказу Росреестра от 04.09.2020 NП/0329 (ред. от 23.10.2023г) внесение поэтажных планов в Выписку ЕГРН не требуется. В данном случае необходимо запросить архивные документы (поэтажные планы) в Росреестре, а при отсутствии необходимой документации в Росреестре - требуется заказать архивную документацию в БТИ, которая была выдана до 01.01.2013 года.
2. Перепланировка помещений (нежилых): согласно Приказу Росреестра от 04.09.2020 NП/0329 (ред. от 23.10.2023г)п.119  в Выписке ЕГРН должен  отображается план этажа или части этажа здания с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения. Но поскольку база ЕГРН достаточно свежая и информация передавалась от БТИ, то при верификации и гармонизации сведений могли произойти технические ошибки и план этажа не подкрепился в базе к Вашему объекту – для исправления данной ситуации необходимо будет подготовить технический план, поскольку данная ошибка исправляется только через документацию кадастрового инженера. Документом-основанием для внесения изменений будут имеющиеся архивные документы БТИ о планах помещения, которые были выданы до 01.01.2013 года.

Специалисты Кристон-Кадастр готовы изучить Ваши документы и бесплатно предоставить Вам консультацию, каков порядок по узакониванию коммерческого помещения в Вашем случае. Мы предоставляем услуги по согласованию перепланировок в Москве и в иных субъектах РФ.

Каков порядок согласования перепланировки нежилого помещения (согласование перепланировки делового центра/согласование перепланировки офисного центра)?

Все нежилые здания без различия по своему функциональному назначению – будь то офисные здания, торговые здания, складские или промышленные комплексы, оформляются в едином порядке. Перепланировка апартаментов также подходит под процедуру согласования нежилых помещений. Не отличается и оформление перепланировки медицинского центра для получения лицензии на выполнение своих работ от согласования перепланировки нежилого помещения. Для того, чтоб оформить переустройство нежилого здания потребуется подготовка Проекта перепланировки и подготовка Техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке и переустройству. Проектная документация подготавливается только в части изменений, а вот технический план кадастрового инженера должен содержать в себе отображение всех этажей здания, расширенное обоснование площади по всему зданию в разделе «Заключение кадастрового инженера» в Техническом плане, не смотря на то, если перепланировка затронула только часть одного этажа.  Для корректного отображения всех планов этажей здания необходимо, прежде всего, выяснить какая планировка была зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством последняя (то есть, отображена в черных линиях) и сравнить её с фактической планировкой здания. Очень часто собственники помещений думают, что у них имеется актуальная зарегистрированная планировка, но не учитывают тот факт, что данная планировка отображена была органом инвентаризации в красных линиях, то есть без предъявления документов, подтверждающих законность выполненных ремонтных работ.

Чем отличается перепланировка помещений от переоборудования?

Если под перепланировкой мы понимаем изменение архитектурно-планировочного решения объекта недвижимости, то переоборудование подразумевает под собой изменение расположения некого оборудования в помещении (например, перенос сборно-разборных конструкций, перенос раковины или санузлов, перенос газовых или электрических плит и тд). Перенос перегородки для зонирования комнаты также является переоборудованием. В жилых помещениях согласование перепланировки помещений подлежит с Мосжилинспекцией, поскольку может затрагивать интересы других жильцов многоквартирного жилого дома. В нежилых помещения, если данное переоборудование не затрагивает изменение конструктивных элементов здания, то такие изменения не требуют дополнительного согласования с государственными органами. Исходя из этого, назначения комнат в нежилых зданиях могут меняться.

Является ли изменение фасадов здания реконструкцией?

Изменение фасадов здания может, как повлечь за собой изменение нагрузки конструктивных элементов здания, так и не вносить серьёзных изменений, а носить только чисто эстетический характер. Поэтому ответить однозначно на вопрос является ли изменение фасадов реконструкцией здания – нельзя. Однако, любое изменение фасадов необходимо согласовывать с Москомархитектурой, чтоб подтвердить в своих изменениях единение с обликом Москвы.

Почему при узаконивании перепланировки здания сильно поменялась площадь здания?

Требования к подсчету площади нежилого здания также были изменены в отличии от привычных нам данных, указанных в Технических паспортах БТИ до 01.01.2013 года. При любом узаконивании перепланировки здания необходимо будет пересчитать общую площадь здания – и уже площадь здания будет высчитана не как сумма всех площадей комнат в здании, а как площадь фигуры, огражденной внутренней поверхностью наружных стен здания. То есть в площадь здания будет входить площадь, занятая под всеми существующими стенами. Сделано данное изменение было для того, чтоб при дальнейших любых изменениях планировки здания (демонтаже стен или установлению новых стен) площадь здания оставалась неизменной, что облегчит регистрацию дальнейших изменений здания. Но, в свою очередь, налог на объект недвижимости в связи с увеличением зарегистрированной площади здания будет увеличен.

Как высчитывается площадь нежилого здания?

Площадь нежилого здания высчитывается согласно Приказу Росреестра от 23 октября 2020NП/0393:

1. Площадь нежилого здания определена суммой площадей всех надземных этажей и подземных этажей в пределах внутренних поверхностей наружных стен (включая все внутренние перегородки и стены), в том числе включая цокольный, мансардный и технический этаж, а также эксплуатируемую кровлю;
2. Включается в площадь нежилого здания: площади антресолей, неотапливаемых помещений, внутренних балконов, наружных тамбуров, террас, веранд, лестниц и тому подобное;
3. Не включаются в площадь нежилого здания: площади технического подполья, технического этажа высотой менее 1.8 м., неэксплуатируемого чердака, наружных балконов, помещения для проветривания, наружных лестниц и пандусов, колосников, а также крылец.

«Кристон-Кадастр» проверит имеющуюся у Вас документацию, предоставит бесплатную консультацию для оформления документации по переустройству помещения в соответствии с законодательством РФ и сформирует ценовое предложение по запрашиваемым работам. Мы поможем Вам узаконить перепланировку помещения! Для расчета стоимости работ и получения бесплатной консультации свяжитесь по телефону или оставьте заявку онлайн.

Стоимость оформления перепланировки нежилого помещения в нежилом здании?

В зависимости от исходных данных и характеры выполненных изменений стоимость оформления перепланировки нежилого помещения может составлять:

• для помещений до 50кв.м. – ориентировочно 40 000 руб.
• для помещений до 150 кв.м. – ориентировочно 70 000 руб.
• для помещений до 500 кв.м. – ориентировочно 100 000 руб.
• для помещений до 1 000 кв.м. – ориентировочно 120 000 руб.

Также мы готовы предоставить индивидуальные условия работы в зависимости от потребностей клиента. Звоните нам для получения более подробной информации.