Перепланировка нежилого здания или помещения

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевается любое изменение архитектурно-планировочного решения помещения без внесения изменений в основную конструкцию здания, также без внесения изменений в фасадную часть здания. Любое изменение расположения стен внутри помещения, перегородок, дверных проемов или просто проемов является перепланировкой.

При управлении коммерческой недвижимостью всегда остро встает вопрос о необходимости узаконивания перепланировок. Все изменения в планировке нежилого помещения, планируемые к выполнению или уже произведенные, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Фактическая планировка помещения должна быть отображена в Выписке из ЕГРН. Для внесения изменений в планировку помещения в сведениях Росреестра необходимо подготовить технический план, который будет в себе содержать сканированные образы всех необходимых документов, подтверждающих законность выполненных изменений. Конечным документом для внесения изменений в Росреестр в сведения о помещении или здании будет являться технический план кадастрового инженера на электронном носителе.

Наличие незаконной перепланировки нежилого помещения в Москве может быть оштрафовано, вплоть до приостановления эксплуатирования данного помещения (к примеру, во избежание нарушения противопожарных мер).

После выявления нарушений собственнику направляется уведомление о необходимости устранения нарушений, на основании которого может потребоваться техническое заключение о соответствии изменений нормативам.

Технический паспорт БТИ для нежилых помещений и нежилых зданий либо иная документация БТИ по действующему законодательству более не требуется. Произвести внутренние обмеры и подготовить поэтажный план и экспликацию на помещения вправе аттестованный кадастровый инженер.

Можно выделить два основных порядка оформления перепланировки коммерческой недвижимости:

• Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании. Порядок перепланировки помещений в нежилом здании регламентирован Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N190-ФЗ (ред. от 08.08.2024 г.) и № 432-ПП от 27.08.2012.
   

• Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее – МКД). Порядок переустройства и перепланировки нежилого/жилого помещения в многоквартирном доме регламентирован Жилищным кодексом от 29.12.2004 N188-ФЗ (ред. от 08.08.2024 г.).
   

Если для узаконивания перепланировки нежилого помещения в нежилом здании или нежилого здания требуется только проектная документация и заключение лицензированной организации, без дополнительных согласований с государственными органами, то для узаконивания перепланировки в многоквартирном доме требуется согласование с Мосжилинспекцией (далее – МЖИ).

Порядок согласования переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в МКД:

• Разработка проекта перепланировки;
   

• Получение распоряжения жилищной инспекции о согласовании работ;
   

• Строительные работы по изменению объекта согласно проекту перепланировки;
   

• Оформление в жилищной инспекции акта выполненных работ;
   

• Внесение изменений в данные технической инвентаризации БТИ;
   

• Внесение изменений в ЕГРН на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером.
   

Если строительные работы уже выполнены без предварительного согласования, то можно получить акт в МЖИ на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и перепланировке помещения. Но на заранее выполненные работы предусмотрен административный штраф для собственников нежилых помещений.

Компания может сопровождать клиента по всем этапам — от разработки проекта до получения разрешения и регистрации документов в органах кадастра и Росреестра. Специалисты таких организаций обладают компетенцией в области реконструкции, знают требования к изменениям в несущих конструкциях и помогают в подготовке решений, учитывающих все нюансы.

Если у вас остались вопросы, связанные с оформлением перепланировки, узакониванием или получением заключения, рекомендуем ознакомиться с другими статьями по теме или проконсультироваться со специалистами нашей компании.

Почему в Выписке из ЕГРН нет планировки помещения (нет планировки здания)?

Иногда встречается, что Выписка из ЕГРН не содержит в себе план помещения — что же это означает? Данная ситуация не является редкостью, но стоит обратиться к специалистам, чтобы уточнить, почему в вашем случае план отсутствует.

Разберем два вида случаев:

Перепланировка нежилого здания: если право собственности зарегистрировано на нежилое здание, то есть кадастровый номер имеет здание и отсутствуют кадастровые номера помещений, расположенных в нем, то согласно Приказу Росреестра от 04.09.2020 NП/0329 (ред. от 23.10.2023 г.) внесение поэтажных планов в Выписку ЕГРН не требуется. В данном случае необходимо запросить архивные документы (поэтажные планы) в Росреестре, а при отсутствии необходимой документации в Росреестре — требуется заказать архивную документацию в БТИ, которая была выдана до 01.01.2013 года.

Перепланировка помещений (нежилых): согласно Приказу Росреестра от 04.09.2020 NП/0329 (ред. от 23.10.2023 г.) п.119 в Выписке ЕГРН должен отображаться план этажа или части этажа здания с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения. Но поскольку база ЕГРН достаточно свежая и информация передавалась от БТИ, то при верификации и гармонизации сведений могли произойти технические ошибки и план этажа не подкрепился в базе к вашему объекту — для исправления данной ситуации нужно будет подготовить технический проект, поскольку данная ошибка исправляется только через документацию кадастрового инженера. Документом-основанием для внесения изменений будут имеющиеся архивные документы БТИ о планах помещения, которые были выданы до 01.01.2013 года.

Собственник может получить планировку помещения после оформления технического заключения, если ранее производилась перепланировка. Также при необходимости можно провести дополнительное согласование, если выявлены нарушения.

Специалисты Кристон-Кадастр готовы изучить ваши документы и бесплатно предоставить вам консультацию, каков порядок по узакониванию коммерческого помещения в вашем случае. Мы предоставляем услуги по согласованию перепланировок в Москве и в иных субъектах РФ. Вопросы о сроках, стоимости и порядке оформления можно задать нашему менеджеру или изучить в соответствующей статье на сайте компании.

Каков порядок согласования перепланировки нежилого помещения (согласование перепланировки делового центра/согласование перепланировки офисного центра)?

Все нежилые здания без различия по своему функциональному назначению — будь то офисные здания, торговые здания, складские или промышленные комплексы, оформляются в едином порядке. Перепланировка апартаментов также подходит под процедуру согласования нежилых помещений. Не отличается и оформление перепланировки медицинского центра для получения лицензии на выполнение своих работ от согласования перепланировки нежилого помещения.

Для того чтобы оформить переустройство нежилого здания, потребуется подготовка проекта перепланировки и подготовка Технического заключения о допустимости и безопасности работ по перепланировке и переустройству. Проектная документация подготавливается только в части изменений, а вот технический план кадастрового инженера должен содержать в себе отображение всех этажей здания, расширенное обоснование площади по всему зданию в разделе «Заключение кадастрового инженера» в Техническом плане, несмотря на то, если перепланировка затронула только часть одного этажа.

Для корректного отображения всех планов этажей здания нужно прежде всего выяснить, какая планировка была зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством последняя (то есть, отображена в черных линиях), и сравнить её с фактической планировкой здания. Очень часто собственники помещений думают, что у них имеется актуальная зарегистрированная планировка, но не учитывают тот факт, что данная планировка отображена была органом инвентаризации в красных линиях, то есть без предъявления документов, подтверждающих законность выполненных ремонтных работ.

Также стоит учитывать, что в Москве действует обязательный порядок учета изменений планировки в ЕГРН, и для узаконивания перепланировки в деловом центре потребуется получить соответствующее разрешение и оформить акт о завершённой перепланировке.

Чем отличается перепланировка помещений от переоборудования?

Если под перепланировкой мы понимаем изменение архитектурно-планировочного решения объекта недвижимости, то переоборудование подразумевает под собой изменение расположения некого оборудования в помещении (например, перенос сборно-разборных конструкций, перенос раковины или санузлов, перенос газовых или электрических плит и т. д.). Перенос перегородки для зонирования комнаты также является переоборудованием. В жилых помещениях согласование перепланировки подлежит с Мосжилинспекцией, поскольку может затрагивать интересы других жильцов многоквартирного жилого дома.

В нежилых помещениях, если данное переоборудование не затрагивает изменение несущих конструкций, то такие изменения не требуют дополнительного согласования с государственными организациями. Исходя из этого, назначения комнат в нежилых зданиях могут меняться.

Если у вас остались вопросы, вы можете обратиться к специалистам нашей компании, чтобы получить консультацию по вашему конкретному случаю. Мы поможем оформить всю необходимую документацию и соблюсти требования законодательства при выполнении перепланировки или реконструкции объекта.

Является ли изменение фасадов здания реконструкцией?

Изменение фасадов здания может как повлечь за собой изменение нагрузки конструктивных элементов здания, так и не вносить серьёзных изменений, а носить только чисто эстетический характер. Поэтому ответить однозначно на вопрос, является ли изменение фасадов реконструкцией здания, нельзя. Однако, любое изменение фасадов необходимо согласовывать с Москомархитектурой, чтоб подтвердить в своих изменениях единение с обликом Москвы. В случае, если предполагаемые работы затрагивают несущих конструкций, обязательно потребуется подготовка проекта и получение соответствующего разрешения.

Почему при узаконивании перепланировки здания сильно поменялась площадь здания?

Требования к подсчету площади нежилого здания также были изменены в отличие от привычных нам данных, указанных в Технических паспортах БТИ до 01.01.2013 года. При любом узаконивании перепланировки здания необходимо будет пересчитать общую площадь здания — и уже площадь здания будет высчитана не как сумма всех площадей комнат в здании, а как площадь фигуры, ограждённой внутренней поверхностью наружных стен здания. То есть в площадь здания будет входить площадь, занятая под всеми существующими стенами. Сделано данное изменение было для того, чтоб при дальнейших любых изменениях планировки здания (демонтаже стен или установлении новых стен) площадь здания оставалась неизменной, что облегчит регистрацию дальнейших изменений здания. Но, в свою очередь, налог на объект недвижимости в связи с увеличением зарегистрированной площади здания будет увеличен.

Как высчитывается площадь нежилого здания?

Площадь нежилого здания высчитывается согласно Приказу Росреестра от 23 октября 2020 № П/0393:
Площадь нежилого здания определена суммой площадей всех надземных этажей и подземных этажей в пределах внутренних поверхностей наружных стен (включая все внутренние перегородки и стены), в том числе включая цокольный, мансардный и технический этаж, а также эксплуатируемую кровлю.
Включается в площадь нежилого здания: площади антресолей, неотапливаемых помещений, внутренних балконов, наружных тамбуров, террас, веранд, лестниц и тому подобное.
Не включаются в площадь нежилого здания: площади технического подполья, технического этажа высотой менее 1.8 м, неэксплуатируемого чердака, наружных балконов, помещения для проветривания, наружных лестниц и пандусов, колосников, а также крылец.

Компания «Кристон-Кадастр» проверит имеющуюся у вас документацию, предоставит бесплатную консультацию для оформления документов по переустройству помещения в соответствии с законодательством РФ и сформирует ценовое предложение по запрашиваемым работам. Наши специалисты помогут получить все необходимые согласования и оформить акт завершённого переустройства. Мы поможем вам узаконить перепланировку помещения! После этого вы сможете без проблем зарегистрировать изменения и использовать помещение в рамках новых параметров.

Для расчета стоимости работ и получения бесплатной консультации свяжитесь по телефону или оставьте заявку онлайн. Если у вас остались вопросы, обращайтесь — мы подробно расскажем, какие виды работ требуют согласования, какие решения принимают органы, и как действовать собственнику в конкретной ситуации.

Стоимость оформления перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

В зависимости от исходных данных, вида помещения и характера выполненных изменений, стоимость оформления перепланировки нежилого помещения может составлять:

• для помещений до 50 кв.м. – ориентировочно 40 000 руб.
   

• для помещений до 150 кв.м. – ориентировочно 35 000 руб.
   

• для помещений до 500 кв.м. – ориентировочно 65 000 руб.
   

• для помещений до 1 000 кв.м. – ориентировочно 85 000 руб.
   

Также мы готовы предоставить индивидуальные условия работы в зависимости от потребностей клиента.

Важно учитывать, что оформление перепланировки требует подготовки проекта, проведения согласования, а также сбора полного пакета документов. В некоторых случаях потребуется техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Только после этого собственник сможет получить официальное разрешение и оформленный акт выполненных работ.

Наша компания работает в Москве и имеет опыт взаимодействия с профильными организациями, что позволяет нам эффективно решать подобные вопросы.

Обратитесь к нам — наши специалисты подскажут, что именно нужно для вашего объекта и помогут оформить перепланировку с учётом всех требований законодательства.

Для получения подробной информации и расчета стоимости – звоните нам или оставьте заявку онлайн. Мы проконсультируем вас и подготовим оптимальное решение.

Что является перепланировкой нежилого помещения (перепланировка нежилого здания)

Для узаконивания перепланировки нежилого помещения или здания в Москве необходимо учитывать требования законодательства и порядок действий. Перепланировка подразумевает изменение архитектурно-планировочного решения без затрагивания несущих конструкций или фасада. Любое изменение стен, перегородок, дверных проемов считается перепланировкой и требует согласования.

Вопросы узаконивания перепланировок в Москве регулируются нормативными актами. Для нежилых помещений в доме многоквартирного типа (МКД) порядок установлен Жилищным кодексом РФ (статья 25–29). В случае нежилого здания применяется Градостроительный кодекс РФ.

Для согласования перепланировки в МКД собственник должен:

1. Разработать проект перепланировки с участием лицензированной организации, например, ООО «КРИСТОН-КАДАСТР».

2. Получить распоряжение Мосжилинспекции (МЖИ) о согласовании работ.

3. Выполнить строительные работы согласно проекту.

4. Оформить акт выполненных работ в МЖИ.

5. Внести изменения в данные БТИ и ЕГРН на основе технического плана, подготовленного кадастровым инженером.

В случае уже выполненной перепланировки без предварительного согласования собственник может получить акт МЖИ на основании технического заключения о безопасности работ, но с риском штрафа. Требования к документам включают технический план с подтверждением законности изменений. Виды работ, затрагивающих несущие конструкции, требуют дополнительного заключения от специалистов.

После завершения процесса компания или собственник вносит изменения в Росреестр. Нужно учитывать, что отсутствие разрешения на перепланировку в Москве может привести к штрафам или приостановке эксплуатации помещения.

Почему в Выписке из ЕГРН нет планировки помещения (нет планировки здания)?

Вопросы, связанные с отсутствием планировки помещения или здания в Выписке из ЕГРН, нередки, и их решение требует внимательного подхода. Если в Выписке из ЕГРН отсутствует план, собственнику нужно обратиться к специалистам, чтобы выяснить причину и определить порядок действий в конкретном случае. Рассмотрим два основных вида ситуаций, связанных с перепланировкой и документами.

1. Перепланировка нежилого здания: Если право собственности зарегистрировано на здание с единым кадастровым номером, а помещения внутри не имеют отдельных номеров, то, согласно статье Приказа Росреестра от 04.09.2020 № П/0329 (ред. от 23.10.2023), включение поэтажных планов в Выписку ЕГРН не является обязательным требованием. В этом случае собственнику нужно запросить архивные документы (поэтажные планы) в Росреестре. Если такие документы отсутствуют, нужно заказать их в БТИ, где хранятся данные, выданные до 01.01.2013. После получения документов специалисты могут подготовить технический план для внесения изменений в ЕГРН, если это нужно.

2. Перепланировка нежилых помещений: Согласно тому же Приказу Росреестра, в Выписке ЕГРН должен отображаться план этажа или его части с указанием местоположения помещения. Однако из-за технических ошибок при передаче данных из БТИ в ЕГРН план может отсутствовать. В таком случае собственнику нужно подготовить технический план через кадастрового инженера. Основанием служат архивные документы БТИ, выданные до 01.01.2013. После подготовки технического плана и его согласования изменения вносятся в ЕГРН. Требования к документам включают подтверждение законности перепланировки, особенно если она затрагивает несущие конструкции.

Компания «Кристон-Кадастр» предлагает услуги по согласованию перепланировок в Москве и других регионах РФ. Наши специалисты изучат ваши документы, предоставят бесплатную консультацию и помогут получить разрешение на перепланировку или реконструкцию. В случае необходимости мы разработаем проект, подготовим техническое заключение и акт, чтобы обеспечить соответствие всем требованиям законодательства. После завершения процесса собственник сможет внести изменения в ЕГРН, избегая штрафов за отсутствие согласования.

Порядок оформления перепланировки и переоборудования нежилых зданий

Для оформления перепланировки или реконструкции нежилых зданий в Москве, таких как офисы, торговые центры, склады или промышленные комплексы, требуется единый порядок согласования. Перепланировка апартаментов или медицинских центров также подпадает под эту процедуру, чтобы собственник мог получить разрешение на эксплуатацию или лицензию. Нужно подготовить проект перепланировки и техническое заключение о безопасности работ, выполненное специалистами лицензированной организации, например, «Кристон-Кадастр».

Проект перепланировки отражает изменения, а технический план, составленный кадастровым инженером, должен включать все этажи здания и заключение с обоснованием площадей, даже если перепланировка затронула только часть этажа. Собственнику нужно проверить, какая планировка зарегистрирована в документах Росреестра (в черных линиях), и сравнить её с фактической. Часто собственники не учитывают, что их планировка отображена в красных линиях, то есть без документов, подтверждающих законность изменений. В таком случае нужно получить архивные документы из БТИ или Росреестра для согласования.

Услуги компании «Кристон-Кадастр»

Компания «Кристон-Кадастр» предлагает услуги по согласованию перепланировок и реконструкций в Москве. Наши специалисты проверят ваши документы, предоставят бесплатную консультацию и помогут получить акт выполненных работ. Мы подготовим проект, техническое заключение и другие документы для соответствия требованиям законодательства. После завершения работ собственник сможет обновить данные в ЕГРН.

Виды работ и их стоимость зависят от исходных данных. Для индивидуальных условий свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку онлайн. Мы поможем собственникам получить разрешения и узаконить изменения в доме или здании.