Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

В момент завершения строительства или реконструкции зданий различного назначения следует осуществить процедуру по вводу здания в эксплуатация для чего необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию (далее – Разрешение). Произвести ввод в эксплуатацию и получить Разрешение можно при условии, если здание полностью достроено или реконструировано готово для дальнейшей эксплуатации и пройдены все этапы госнадзора (контроля)

Данное Разрешение выдается в том случае, когда строительство объекта полностью завершено, оно готово к эксплуатации и пройдены все виды проверок государственного надзора (контроля).

Государственные органы, которые уполномочены выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию

Процесс получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию начинается с обращения в соответствующие государственные органы, услуга осуществляется в электронном виде путем подачи документации через государственный портал. В зависимости от региона, это могут быть различные структуры. Например, итоговый пакет документов в Москве направляется в Мосгосстройнадзор, а в Московской области Минжилполитику МО. Если документы прошли успешную проверку без корректировок, тогосорган выдает Разрешение и межведомственно отправляет технический план и Разрешение в Росреестр дляпроверки  представленных документов, результатом которой будет постановка здания  на государственный кадастровый учет и присвоение права собственности. В случае отсутствия замечанийвыдается Выпискаиз ЕГРН с приложением Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Необходимые документы для получения Разрешения

Комплект документов для ввода объекта в эксплуатацию зависит от типа объекта. Можно разделить объекты недвижимости на три основные группы:

1. Частный дом (индивидуальный жилой дом) — отдельно стоящее здание,этажность которого не превышает 3-х этажей, высотакоторого не превышает 20 метров, по функциональному назначению используемое для удовлетворения членами семьисвоих бытовых и прочих потребностей, связанных с проживанием в данном строении.В данном объекте не могут быть выделены самостоятельные квартиры (помещения), так как объект является целостным для использования одной семьей, в данную группу можно по ошибке отнести садовый или дачный дом.

В соответствии с продленной до 01 марта 2031 года дачной амнистией для данных объектов получение разрешительной документации к строительству не является необходимостью.

2. Объект капитального строительстванежилого фонда и МКД— группа включает в себя все здания, сооружения и строения, объекты незавершенного строительства.Это действительно самая обширная категория, так как она охватывает практически все типы объектов недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов: которые относятся к жилым домам индивидуальной жилой застройки (ИЖС) и оформляются по упрощенным правилам "Дачной амнистии" и линейных сооружений.

Несмотря на различия в функциональном назначении и масштабе, пакет документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов из группы "здания нежилого фонда и МКД" имеет много общего, например: производственные и промышленные объекты, офисные и деловые центры, МКД.

3. Линейный объект —это отдельная категория объектов капитального строительства, которая имеет свои специфические особенности и требования к документации, например :линии связи и электропередачи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, канализации, водостоки, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобного рода сооружения.

Какие документы необходимы для того, чтобы ввести объект капитального строительства в эксплуатацию?

В Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ представлен список  документов, необходимых для получения акта ввода здания в эксплуатацию. Комплект документов зависит от типа строящегося объекта, но ключевыми для всех категорий являются:

• Разрешение на строительство (критическим нюансом является срок действия документа), оно подтверждает, что ваши строительные работы осуществляются законно и соответствуют градостроительным нормам и правилам.;
• Технический план в xml-формате, заверенный усиленной цифровой подписью кадастрового инженера. Этот документ является основой для последующей регистрации объекта в Росреестре.;
• Заключение экспертизы (государственного органа либо частной организации). Может быть выдано государственными органами либо частной организацией, аккредитованной на проведение экспертизы строительных объектов. Оно подтверждает соответствие объекта проектной документации и техническим нормам.;
• ЗОС(заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта требованиям проектной документации). Это один из самых важных документов, подтверждающий, что объект построен в соответствии с утвержденной проектной документацией. Чтобы получить ЗОС, необходимо направить все технические и правовые документы в уполномоченный орган, который затем осмотрит объект и проверит правильность его возведения.

• Акт о подключении к инженерным сетям, если проект предусматривал подключение объекта к коммуникациям (электроснабжение, водоснабжение и канализация);

• Исполнительная документация — чертежи, схемы и документы, подтверждающие, что все работы по строительству выполнены в соответствии с проектом.

Можно отметить, что итоговым документом, который необходимо подготовить для ввода здания в эксплуатацию, является технический план в xml-формате, подготовленный кадастровым инженером. Именно он будет в себя включать сканированные образы всех вышеперечисленных документов. По своей сути технический план это не просто набор данных, а комплексный документ, который отражает все нюансы построенного здания. Технический план объединяет в себе уже полученные документы, такие как разрешение на строительство, проектная документация, акты приемки работ и т.д. Он представляет собой электронную форму этой информации, что облегчает ее обработку и анализ. Важной частью технического плана является  Заключение кадастрового инженера, в нем производится анализ всех полученных данных, указывает на возможные спорные моменты или несоответствия, а также дает рекомендации по дальнейшим действиям.

В зависимости от квалификации кадастрового инженера будут зависеть сроки по вводу объекта в эксплуатацию, так как технический план будет подвержен строгой проверки как Мосгосстройнадзором, так и Росреестром.Даже при наличии любых маломальский и, кажется, незначимых ошибок кадастрового инженера в техническом плане – весь пакет документов будет возвращен обратно на доработку. Поэтому целесообразно обращаться в компании с устоявшимся штатом сотрудников и контролем готового техплана внутри компании для получения более квалифицированного технического документа, чем к частному лицу, практика которого будет значительно меньше в выполнении данного вида работ.  

Что делать, если параметры, прописанные в Разрешении на строительство, не соответствуют фактически построенному зданию?

Часто с данной проблемой сталкиваются заказчики работ, что после обмерных работ выявляется их несоответствие с параметрами, указанными в разрешении на строительство. Не стоит сразу паниковать – так как данная ситуация может быть вполне приемлемой.

Рассмотрим два случая:

1) Если здание построено с отклонениями от проекта.Если при фактических обмерах кадастровый инженер выявляет действительно достроенные дополнительные площади (пристройки), которые не были предусмотрены проектной документацией, то стоит сначала отметить являются ли они капитальными, а не сборно-разборной конструкцией. Если капитальность их подтверждена, то оснований для регистрации больших площадей, отличных от проекта, не будет и данные площади необходимо будет демонтировать. Не всегда органы государственного контроля при фактических проверках могут однозначно выявить подобные нарушения.

2) Если здание построено полностью в соответствии с проектом.Если здание по своим параметрам построено полностью в соответствии с проектной документацией, но при фактических обмерах кадастрового инженера площадь объекта получилась отличной от разрешения на строительство (в меньшую, но чаще – в большую сторону), то сразу пугаться не стоит. Данная ситуация может произойти из-за того, что в проектной документации указана площадь проектная, а при обмерах уже готового объекта всегда имеются погрешности – к примеру, на стены были нанесено большее количество штукатурки или иного отделочного материала и комната по площади стала меньше, либо наоборот. Поэтому, чаще всего, площадь, которая высчитана как сумма площадей комнат – будет отлична в разрешении на строительство и в техническом плане.

Также не стоит забывать, что площадь здания для постановки на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством, а именно Приказом Росреестра от 23.10.2020 г. № П/0393,применяется метод, учитывающий не просто суммарную площадь комнат, а площадь фигуры, очерченной внешними стенами здания на каждом этаже.  Площадь, расположенная под всеми стенами помещений, также входит в площадь здания. Имеются также небольшие исключения какая площадь не входит в данную фигуру – например, не включается площади техподполья, наружных балконов или наружных лестниц.

ГрК РФ Статья 55.55. п.6.23 устанавливает допустимую разницу  (5%) в площади здания, которая не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Можно ли при вводе в эксплуатацию получить зарегистрированное право собственности на помещение, а не на здание?

Данный вид работ действительно возможен. В начале проведения работ кадастровый инженер должен обсудить с Заказчиком, кто осуществляет управление недвижимостью, в каком виде он хочет видеть зарегистрированный объект, так как имеются несколько вариантов итоговой регистрации, которая будет напрямую зависеть от формата технического плана, который подготовил кадастровый инженер:

1) Объект может быть зарегистрирован как самостоятельное здание и тогда право собственности будет зарегистрировано на здание;

2) Объект может быть зарегистрирован как единое помещение, которое по сути является полностью площадью всего здания. Этот вариант является приоритетным в большинстве работ – так как площадь объекта помещения будет меньше, чем площадь объекта здания в виду различной технологии подсчета площади объектов.

3)  Объект может быть зарегистрирован как несколько помещенийв сумме, образующих полностью площадь здания. Данный вид работ также удобен – так как можно сразу выделить в самостоятельные помещения места общего пользования. Количество помещений, которых можно образовать в здании закон не ограничивает. Технический план для этих вид работ потребуется один на здание с одновременным образованием необходимого количества помещений в нем.

Сколько необходимо подготовить технических планов, чтобы получить ввод объекта в эксплуатацию?

Ранее были рассмотрены 3 разных формата технического плана:

• самостоятельное здание (техплан на здание);
• единое помещение (техплан на здание + единое помещение в здании);
• несколько помещений (техплан на здание + несколько помещений в здании).

С подготовкой технического плана на самостоятельное здание и единое помещение все однозначно, подготавливается один технический план. Но возникает вопрос, сколько технических планов необходимо подготовить, если здание делится на несколько помещений?

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ст. 40 п. 3 при проведении государственного кадастрового учета (включая одновременную регистрацию прав) новых зданий и сооружений, возможно также осуществление кадастрового учета всех помещений, находящихся внутри этих объектов, включая помещения общего пользования. Это возможно при условии предоставления заявителем технического плана здания или сооружения, который содержит необходимые данные для кадастрового учета этих помещений.

Таким образом, при постановке здания на кадастровый учет с одновременной регистрацией всех помещений, расположенных в здании, подготавливается один технический план.

Также одновременно с постановкой на государственный Кадастровый учет здания необходимо поставить на государственный Кадастровый учет инженерно-технические линейные сооружения, которые обеспечивают деятельность основного объекта, либо внести изменения в уже существующие линейные объекты. Для каждого такого вспомогательного линейного сооружения требуется подготовка отдельного технического плана.

Согласно Приказу Росреестра от 15.03.2022 г.  N П/0082 п.77 для строительства/реконструкции линейного сооружения разрешение на строительство/реконструкцию не требуется, сведения о линейном объекте в технический план вносятся на основании проектной и исполнительной документации, предоставленной заказчиком работ.

Технический план на линейное сооружение подготавливается в виде одного документа, а именно один линейный объект (например: водопровод) – один технический план.

Где заказать технический паспорт на объект после ввода в эксплуатацию?

Технический паспорт  не является основанием для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права. Он служит только для информирования о характеристиках объекта недвижимости. Технический паспорт в обязательном порядке требуется для квартир и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах при согласовании перепланировок ст.25 Жилищного кодекса.

Что касается объектов коммерческой недвижимости, то заказ технических паспортов БТИ не требуется в соответствии с действующим законодательством, так как согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ документом основания для постановки на кадастровый учет и внесение изменений в ЕГРН является технический план.

Лишь для более привычного и удобного эксплуатирования здания Заказчик работ может попросить подготовить привычный для чтения технический паспорт в распечатанном виде – в таком случае мы готовы Вам подготовить данный документ (на здание) без дополнительной оплаты.

«Кристон-Кадастр» проверит имеющуюся у Вас документацию, предоставит бесплатную консультацию для оформления документации по вводу объекта в эксплуатациюи сформирует ценовое предложение по запрашиваемым работам.Для расчета стоимости работ и получения бесплатной консультации свяжитесь по телефону или оставьте заявку онлайн.

Стоимость подготовки технического плана для ввода объекта в эксплуатацию?

В зависимости от исходных данных и характеры выполненных изменений стоимость оформления перепланировки нежилого помещения может составлять:

• Для зданий до 300 кв.м. – ориентировочно 30 000 руб.
• Для зданий от 300 кв.м. до 1 000 кв.м. – ориентировочно 80 000 руб.
• для зданий от 1 000 кв.м. до 2 000 кв.м. – ориентировочно 120 000 руб.
• для зданий от 2 000 кв.м. до 3 000 кв.м. – ориентировочно 200 000 руб.

Также мы готовы предоставить индивидуальные условия работы в зависимости от потребностей клиента. Звоните нам для получения более подробной информации.