Проект перепланировки нежилого помещения

С 2019 года любая перепланировка нежилого помещения должна быть согласована с контролирующими инстанциями. Получать разрешение нужно практически на все работы, кроме текущего и косметического ремонта.

Для владельцев коммерческих и производственных помещений перепланировка часто является единственным способом с выгодой использовать недвижимость. После изменения конфигурации объект легче продать, сдать в аренду, задействовать в качестве магазина, парикмахерской, медцентра, кафе и т.д.

Что такое перепланировка?

Перепланировка нежилой недвижимости включает следующие работы:

• устройство новых, демонтаж старых перегородок;
• изменение габаритов помещения, в том числе увеличение высоты;
• объединение нескольких комнат или их разделение на более мелкие помещения;
• изменение размеров, положения оконных и дверных проемов.

Перепланировка не касается несущих стен и конструкций, инженерных сетей и оборудования. При работе не должна измениться общая площадь за счет пристроек и надстроек, как при реконструкции объекта. Иногда по алгоритму согласования планировки владельцы коммерческой недвижимости хотят узаконить дополнительный вход. Такое изменение касается несущих ограждающих конструкций и рассматривается как реконструкция.

С чего начать?

При перепланировке коммерческих, производственных помещений нужно смотреть на много факторов. Например, не будут ли задеты несущие конструкции, не нарушат ли желаемые изменения требования законодательства, действующих санитарных, противопожарных, антитеррористических мер. Неграмотная перепланировка может привести к приостановке эксплуатации помещения и серьезным штрафам. Владельцу недвижимости придется за свой счет восстановить прежний вид объекта, потеряв деньги на ремонт и лишившись прибыли из-за простоя на определенный период.

Чтобы не было подобных проблем, рекомендуем перед подготовкой проекта перепланировки запросить консультацию эксперта. Специалист изучит имеющуюся документацию на здание, проведет осмотр объекта, при необходимости — подробно обследует помещение и составит соответствующий акт. Вы получите полное представление о возможных способах перепланировки, которые будут с легкостью узаконены и решат задачи вашего бизнеса.

Результатом сотрудничества с экспертом на этом этапе станет техническое заключение о допустимости, безопасности перепланировки нежилого объекта недвижимости. В документе будет описано состояние основных конструкций здания или помещения, степень влияния запланированных работ на несущие элементы.

Заказать экспертную оценку нежилого помещения перед перепланировкой можно у специалистов компании «Кристон Кадастр».

Проектирование

Основной документ, который потребуется для проведения и согласования перепланировки — это проект. Его нужно предоставить в службы города, им будет руководствоваться строительная бригада, он важен для проведения любых других ремонтных, монтажных, инженерных работ в помещении.

Для разработки проекта требуется технический паспорт БТИ с актуальными характеристиками и планировкой объекта недвижимости. Инженеру также понадобится техническое заключение, составленное на первом этапе сотрудничества, и эскиз или дизайн-проект готового помещения после перепланировки.

В состав проекта обычно входят следующие разделы:

• пояснительная записка с общей информацией об объекте и планируемых изменениях;
• планы и экспликации помещений до проведения перепланировки;
• планы с нанесением проектных решений на базовый чертеж;
• планы комнат после переноса стен и других работ по перепланировке;
• аксонометрия инженерных систем;
• разрезы, схемы сложных узлов (например, усиливающих рам, колонн, арок, гидроизоляции и т.д.) с детализацией;
• спецификации элементов для отдельных конструкций.

В зависимости от специфики и объемов работ, проект перепланировки может быть существенно дополнен или сокращен. Работы по его подготовке может проводить только инженер, имеющий допуск к определенному виду деятельности, и трудящийся в компании, которая является членом СРО. Выписка из реестра членов СРО прикладывается к пакету документов в обязательном порядке.

Инстанции, участвующие в согласовании перепланировки

Работы по перепланировке нежилых объектов регламентируются Градостроительным и Жилищным кодексами Российской Федерации, а также местными столичными Постановлениями. В согласовании могут участвовать следующие органы:

• Мосжилинспекция — выдает комиссионный акт, если нежилое помещение находится в жилом здании, например, на первом этаже многоквартирного дома.
• БТИ — проводит инвентаризацию, выдает актуальный техпаспорт, вносит изменения в него после получения разрешительных документов.
• Москомархитектура — согласует изменения фасада строения, если они предусмотрены проектом.
• Москомнаследие — привлекается к перепланировке зданий, которые входят в перечень объектов культурного наследия.
• ГБУ «Экспертный центр» или авторы проекта здания — их участие требуется при проведении сложных работ, например, в создании дополнительного проема между этажами.
• Росреестр, МФЦ — участвуют в оформлении документов, актуализируют информацию в ЕГРН.

Если этапы согласования с надзорными органами не пройдены, перепланировка будет считаться незаконной. В таком случае сведения об изменении помещений не внесут в ЕГРН. Расхождения между реальными характеристиками помещения и документальными сведениями создают немало проблем. Например, затрудняют продажу нежилой недвижимости и взаимодействие с арендаторами, не позволяют получить лицензии (например, на торговлю алкоголем).

Взаимодействие с надзорными органами не всегда проходит быстро. Обращаясь в разные инстанции самостоятельно, вы должны в полном объеме представлять процедуру согласования, знать свои права и регламенты работы организаций.

Если важно сэкономить время, процедуру согласования перепланировки доверяют специализированной компании. Инженеры, юристы, менеджеры «Кристон Кадастр» проводят работы «под ключ».

Алгоритм согласования перепланировки

Порядок действий индивидуален для каждого объекта, но обычно он выглядит следующим образом:

• анализ имеющихся документов на помещение;
• получение недостающих бумаг в соответствующих органах;
• обследование реального состояния объекта недвижимости;
• подготовка первичного технического заключения;
• оценка потребностей заказчика и законных, технически оправданных решений по перепланировке;
• составление эскизного плана, согласно которому будет выполнена перепланировка;
• подготовка полноценного проекта для согласования;
• получение экспертного заключения в сложных случаях;
• передача документов в соответствующие инстанции, в зависимости от вида планируемых работ.

После получения разрешения на перепланировку по проекту заказчик может приступать к проведению демонтажных, строительных, отделочных работ. Как правило, время на их выполнение ограничено, обычно составляет около одного года. По завершении работ нужно пройти еще несколько этапов согласования:

• подготовить план обновленного помещения для внесения изменений в кадастровые документы;
• внести изменения в техпаспорт БТИ;
• передать техплан в Росреестр для актуализации сведений в ЕГРН.

В некоторых случаях для согласования перепланировки по окончании строительных работ на объект выезжает комиссия. Помещения могут посетить техники БТИ, представители Роспотребнадзора, Центра гигиены и эпидемиологии.

Специфика перепланировки нежилых помещений в МКД

Процесс перепланировки коммерческих помещений, которые находятся в многоквартирных домах, имеет несколько особенностей. Все работы выполняются с учетом функционала нежилого объекта. То есть собственник еще до начала работ должен четко понимать, что будет расположено в помещении: ресторан, медицинский центр, детский сад, парикмахерская, магазин с продовольственными товарами и т.д. Перепланировку «свободного назначения» узаконить невозможно.

Проект должен соответствовать назначению. В нем могут быть предусмотрены дополнительные разделы, описывающие вентиляцию, звукоизоляцию, решения для доступа маломобильных граждан и т.д.

Отдельные требования — к согласованию фасадных работ. Вход в нежилое помещение не должен располагаться в подъезде. Установку крыльца, козырька и других элементов входной группы нужно согласовать с собственниками жилья.

Любую перепланировку в МКД необходимо согласовывать с Мосжилинспекцией, даже если помещение в котором происходит переустройство, является нежилым.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли узаконить сделанную перепланировку?

Если перепланировка завершена без разрешения соответствующих инстанций, оформить ее можно в судебном порядке. Важно, чтобы в процессе работ были соблюдены все действующие санитарные, противопожарные и прочие нормы.

Чем отличается перепланировка от переустройства?

При перепланировке меняют преимущественно расположение стен, проемов, не затрагивая несущие конструкции. Переустройством называют внесение модификаций в технические, инженерные системы здания.

Сколько стоит согласование перепланировки «под ключ»?

Цена услуги формируется индивидуально и фиксируется в договоре. Она зависит от объема работ. Как правило, дороже всего обходится подготовка технической документации: технического плана, проекта, заключений. Дешевле — консультирование, сопровождение процедур в Росреестре и МФЦ.