Внесение изменений в правила землепользования и застройки

В правилах землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) Комитетом по архитектуре и градостроительству утверждаются границы территориальных зон, территориальных подзон и их градостроительный регламент. Каждой территориальной зоне присваивается свой Уникальный номер территориальной зоны. К градостроительным регламентам, которые утверждаются в рамках внесения изменений в ПЗЗ,относятся: функциональное использование территории, предельные параметры разрешенного к строительству либо реконструкции объекта капитального строительства. К предельным параметрам разрешенного к строительству либо реконструкции объекта недвижимости относится плотность застройки, высота застройки и процент застройки. Функциональное же использование территории определяется допустимыми к утверждению в границах территориальных зон видов разрешенного использования земельных участков, перечень которых утвержден Приказом Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии №П/0412 от 10 ноября 2020 года.

Проект изменений в ПЗЗ — это документация, которая в зависимости от целей внесения изменений в ПЗЗ отражаетв себе предлагаемые к рассмотрению Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки предложения о корректировки в существующем регламенте определенного землепользования. Запрос на изменения может быть различный — от корректировки границы территориальной зоны или подзоны для обеспечения доступа к тому или иному объекту, до утверждения нормативов планируемого к строительству Делового центра, Офисного или Торгового центра либо иных объектов.

В зависимости от целей внесения изменений в ПЗЗ будет зависеть сложность и объем градостроительной проработки, а также состав материалов для внесения изменений в ПЗЗ. Основные утвержденные разделы, которые должны быть в составе материалов дела в предложениях, направленных в Городскую комиссию к рассмотрению, установлены Постановлением Правительства Москвы №457-ПП от 17 мая 2018 года (далее — Постановление 457-ПП), а именно:

• Пояснительная записка, описывающая предполагаемое функциональное использование территориальной зоны с отображением описания видов разрешенного использования и их установленными кодами;
• Ситуационный план, составленный по результатам геодезических измерений либо сведений ГБУ Мосгоргеотреста, с отображением прохождения границ предлагаемой к корректировке территории и наличия всех существующих строений и сооружений, которые существуют на данной территории и особенно которые могут быть причастны к предлагаемому проекту;
• Схема планируемой застройки земельного участка. Документ включает расположение пятна застройки объекта строительства и технико-экономические параметры объекта строительства или реконструкции. На данной схеме обязательны к отображению зоны с особыми условиями использования территорий, если таковые имеются на рассматриваемом землепользовании.
• Показатели минимальной обеспеченности территории инфраструктурными объектами (коммунальной, транспортной, социальной) и максимальной доступности этих объектов для жителей.
• Копия документа, утверждающего планы по проектированию, строительству или реконструкции объектов федерального и регионального значения. Сведения о данных объектов либо можно найти в актуальных сведениях Росреестралибо в Проекте планировки территории.

Стоит отметить, что Постановление 457-ПП не включает в ряд обязательных к включению в материалы дела градостроительного анализа разделы, но которые являются критически необходимыми для большей вероятности положительного рассмотрения Градостроительной комиссией предложений для внесения изменений в ПЗЗ. К таким разделам относится, к примеру:

• Отображение разделов архитектурного решения части проектной документации объекта с расчетом из поэтажных планов планируемого к возведению объекта функционального использования всей общей площади объекта. К примеру, какая площадь в здании торгового центра будет использована под торговлю, какая под места общего пользования, а какая под общественное питание.
• Расчет количества и расположения машино-мест, необходимых для обеспечения функционирования объекта.
• Визуализация архитектурного облика объекта на территории где он планируется к размещению. То есть необходимо в реальной фотографии местности пятна застройки отобразить как будет в реальном масштабе выглядеть объект в своем уже построенном завершенном виде.

Внесение изменений в ПЗЗ — когда это потребуется

Корректировки в правила землепользования и застройки вносят с определенными целями:

1. Уточнение/изменение границ территориальных зон и подзон. Необходимо для адаптации ЗУ под новые градостроительные решения или инфраструктурные изменения. Например, создание нового парка или транспортного узла может потребовать корректировки границ.
2. Корректировка видов допустимого использования земель. Нужно для удовлетворения потребностей мегаполиса в жилых, коммерческих или промышленных объектах. Например, преобразование промышленной зоны в жилую способствует развитию городской среды.
3. Изменение размеров ЗУ и допустимых параметров застройки или реконструкции. Изменения в ПЗЗ могут потребоваться с целью оптимизации использования территории. Например, увеличение площади ЗУ для возведения торговых центров или деление крупных участков на меньшие для индивидуальной застройки.
4. Определение границ для комплексного развития территории. Это касается планирования территорий для поиска инвестиций для масштабных проектов. Например, корректировки в ПЗЗ вносят для возведения новых жилых районов, бизнес-центров или зон отдыха, которые нужно интегрировать в общую структуру города.
5. Установление норм обеспеченности территории инфраструктурой. Это важно для гарантии доступности социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры для жителей. Например, в обновленном ПЗЗ должны быть установлены нормативы по количеству детских садов или медицинских учреждений на определенное количество жителей в районе.

Кто имеет право предложить изменения в ПЗЗ в Москве и МО:

• Любые заинтересованные частные лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица;
• Органы исполнительной власти Федерального уровня;
• Законодательный орган столицы — городская Дума;
• Отдельные депутаты городской Думы;
• Местные органы исполнительной власти.

Услуги по внесению изменений в ПЗЗ

Компания «Кристон-Кадастр» изучит Ваши предложения по внесению изменений в ПЗЗ, оценит возможности реализации проекта, разработает градостроительное обоснование и поможет внести изменения в правила землепользования и застройки. Проект реализуется в таком порядке:

• Анализ исходной документации и потребностей клиента.
• Создание плана действий для внесения изменения ПЗЗ.
• Разработка всей технической части градостроительной проработки под заявленные требования.
• Оформление заявки в Городскую комиссию по градостроительству и застройке.
• Контроль этапов утверждения в Городской и Окружной комиссиях заявленного предложения на внесение изменений в ПЗЗ.
• Получение официального ответа о внесенииизменений в ПЗЗ.

Внесение поправок в правила землепользования обычно занимает от полугода до года. Помимо основных шагов, потребуется разработать архитектурно-функциональную концепцию. Возможны и дополнительные действия. Например, согласование материалов с Мосгорнаследием, выполнение историко-археологической процедуры, составление проекта планировки территории, согласование документации с Префектурой и пр.

Стоимость внесения изменений в ПЗЗ

Государственная пошлина за рассмотрение предложений по изменениям в ПЗЗ не установлена. Основные расходы заявителя связаны с подготовкой документов. Стоимость определяется с учетом причин для изменений, особенностей земельного участка и планируемых объектов строительства.

Компания «Кристон-Кадастр» поможет пройти процедуру внесения поправок в ПЗЗ. Цена услуги зависит от характеристик ЗУ и сооружений, а также от объема необходимых работ, которая фиксируется в договоре. Для расчета стоимости услуги и получения бесплатной консультации свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку онлайн.