Продажа участка без межевания

Статистика по земельным планам в Российской Федерации указывает на то, что только у 65% участков собственников четко установлены границы и соответствующие данные учтены в кадастровых документах. Свыше 1,7 миллиона планов содержат неточности в межевании — смещение разграничительных линий, пересечения. Сюда же относятся и случаи самозахвата неучтенных в Росреестре площадей, а также реестровые ошибки.

С целью актуализации электронной базы ЕГРН с кадастровыми планами в 2018 году Госдума РФ внесла поправки в Федеральные законы и Земельный кодекс России (ЗК РФ). Изменения коснулись порядка регистрации земельных участков (ЗУ). Теперь любая сделка с землей — регистрация, купля или продажа, сдача в аренду, оформление дарственной — возможна при наличии кадастрового номера, который внесен в госреестр. Соответственно, чтобы получить такой номер, потребуется провести кадастровые работы в том числе и по межеванию земельного участка, то есть определить его координаты и границы.

Нужно ли проводить межевание?

Регистрация ЗУ в кадастре и наличие правоустанавливающего документа на земельный участок не доказывают, что межевание проводилось. Сама процедура не является обязательной, если собственник не собирается продавать или совершать иные сделки с участком. К иным сделкам, например, относятся: сдача в аренду, оформление дарственной или передача по наследству. Нужно ли межевать участок, который и так находится в собственности? Закон не запрещает проводить все эти действия, но настоятельно рекомендуется определить границы, чтобы в дальнейшем избежать ошибок, неприятных ситуаций и спорных моментов с третьими лицами.

Межевание — это вид кадастровых работ, по результатам которых определяются точные границы, размеры, поворотные координаты точек участка. Полученные данные заносят в план ЗУ и госреестр недвижимости. Таким образом, участок становится официально зарегистрированным в установленных контурах. С практической стороны межевание позволяет собственнику:

• Точно определить размеры и разграничительные контуры надела. В любых спорах с соседями по смежным участкам вы предоставите законные доказательства границ своего ЗУ.
• Упростить оформление документации на строительство капитальных объектов, хозпостроек, монтаж инженерных сетей.
• Узаконить прирезки земли. ЗУ с длительной историей, которые часто меняли свои контуры и размеры, можно узаконить в определенных границах с помощью межевания. Например, увеличить размер надела за счет присоединения участков муниципалитета.

Также на законных основаниях можно разбить большой надел на доли между несколькими владельцами, объединить соседние части в один участок. Соответственно, без межевания оформить границы нового участка и зарегистрировать право собственности невозможно.

Можно ли продать или подарить земельный участок без межевания? Вот какие нюансы ожидают вас при заключении сделок:

• Трудно найти покупателя, арендатора. ЗУ с точно установленными и зарегистрированными границами имеет больше преимуществ в юридических сделках. Покупатель хочет точно понимать, какой площади участок продается, где находятся его контуры.
• Не полностью оформлено право владения. Обычно в эту категорию входят дачные и садовые владения (СНТ). Собственники могут оформить ЗУ на себя без межи или пользоваться муниципальной землей. Соответственно, надел в СНТ продается без обязательного межевания, а участок муниципалитета — нет.
• Невозможно определить свою долю надела. Если дольщик хочет продать долю участка, нужно точно выделить границы своего надела.
• Труднее продать дом с участком. Придется уточнять границы ЗУ, чтобы получить все документы и оформить строения по закону.
• Путаница с документацией. Кадастровые ошибки могут привести к путанице в номерах участков. Например, наделу под сад на кадастровой карте присвоен другой идентификатор. При заключении юридической сделки возникнут вопросы. Этого можно избежать, если сразу выполнить межевание.

Таким образом, земельный участок без внесенных в ЕГРН границ намного сложнее продать, передать наследникам, предоставить в аренду или под залог, оформить дарственную.

Кроме того, закон обязал устанавливать границы ЗУ в совместной собственности. То есть, чтобы заключить сделку с частью надела, нужно сначала определить его площадь, координаты и межевые контуры.

Особенности продажи земельного участка

Сделка с ЗУ в упрощенном понимании включает три этапа:

1. Заинтересованные участники оформляют типовой договор. Продавец указывает в документе размеры, фактический адрес, номер в кадастре, а также категорию земель, к которой отнесен участок. Обговаривается и утверждается цена лота, порядок проведения расчетов и передачи недвижимости. Все данные документируются. Договор оформляют в трех экземплярах, одна копия отсылается в госреестр.
2. Отправка документов госреестр. В соответствии с ФЗ 218, продавец оформляет заявление о передаче прав владения ЗУ покупателю. К заявлению прилагается договор и сопутствующие документы, подтверждающие право владения. Также нужно приложить согласие всех участников, заинтересованных в юридической сделке. Например, супруга/супруги, родителей, детей. Пакет документов подается в МФЦ. Сотрудник выдает расписку о приемке бумаг и устанавливает дату повторного посещения. Процедура перерегистрации занимает 7-10 рабочих дней.
3. Получение выписки из госреестра. В назначенный сотрудником день продавец получает выписку ЕГРН. Она и подтверждает передачу прав собственности от одного владельца к другому при условии отсутствия ошибок в договоре.

Если участок продается без установленных границ, у нового собственника при дальнейшем пользовании могут возникнуть проблемы с определением границ участка, такие как:

1. Фактическая площадь земельного участка не соответствует площади по имеющимся документам.
2. Фактическая граница уточняемого земельного участка пересекает границы соседних участков по сведениям ЕГРН.
3. Уточняемый участок попадает в несколько территориальных зон (в дальнейшем такой участок невозможно будет разделить/объединить/перераспределить без корректировки терр. зон)

Это лишь минимум из возможных проблем, которые могут возникнуть при приобретении земельного участка без границ.

Новый собственник участка, разбирающийся в земельном законодательстве, может сослаться на пункты, указанные выше. В этом случае перерегистрировать участок на другого владельца не получится, пока продавец-собственник не уточнит границы надела. То есть, придется сначала провести работы по межеванию земельного участка, а потом повторно проводить сделку.

Как узнать, проводилось ли межевание? Если на публичной кадастровой карте на участок есть отметка «без установления границ», а также в выписке ЕГРН отсутствуют разделы с координатами поворотных точек участка — межевание не выполнялось. Когда же в документах есть чертежи, например, план межи — это значит, что надел уже размежеван.

Можно ли продать дачу без процедуры межевания?

Владельцы дачных участков вправе заключать любые сделки по упрощенной процедуре, то есть без установления контуров ЗУ. Чтобы заключить сделку, нужно подготовить следующий пакет документов:

• Паспорт гражданина РФ.
• Правоустанавливающий документ, на основании которого было получено право на участок, например постановление органа местного самоуправления, которое подтверждает выделение ЗУ собственнику.
• Правоудостоверяющий документ владения наделом или выписка из госреестра. В документах содержатся данные о характеристиках участка, адрес, размеры, идентификационный номер в кадастре, ФИО собственника и другая информация.
• План межевания.
• Договор между участниками сделки.
• Заявление о перерегистрации прав владения.
• Квитанция об уплате госпошлины.

При продаже, вторая сторона сделки вправе отказаться по причине отсутствия межевания. Например, если имеются территориальные претензии между владельцами соседних участков, то без законного определения границ разногласия выльются в конфликт с судебными исками. Помимо того, не каждый покупатель захочет оплачивать работу кадастрового специалиста, чтобы уточнять границы купленного участка.

Как продать немежеванный участок в СНТ?

Земельные участки в садовых некоммерческих товариществах часто не содержат информацию в ЕГРН о границах. Продажа такого участка может обернуться судебными тяжбами как с СНТ, по причине некорректно отмежеванных границ земель общего пользования, так и с соседями по причине ненамеренно смещенных вглубь участка заборов.

В процессе проведения процедуры межевания такого земельного участка очень часто выявляется «нехватка» фактической площади по координатам участка, относительно площади по документам (по документам площадь больше, а фактическая площадь участка — меньше).

Приобретение земельного участка в СНТ без межевания влечет за собой множество рисков, в связи с чем настоятельно рекомендуется проводить предварительное установление границ участка.

Как продать долю участка без межевания?

До принятия поправок в ЗК РФ можно было оформлять сделки с долевой и совместной собственностью без обязательного межевания. С 2018 года такой возможности нет. Продавцу нужно установить границы своей доли, чтобы заключить сделку с покупателем.

Как подарить землю без межевания?

Дарственную на ЗУ в дачном поселке или СНТ можно подготовить без обязательной процедуры установления контуров надела. Закон о дачной амнистии дает на это право. Договор дарения отличается от других сделок с земельным имуществом тем, что надел передается новому владельцу безвозмездно. При оформлении дарственной, даритель также собирает и передает пакет документации в госреестр, получает выписку о возможности перерегистрации. Соответственно, если ЗУ не может быть передан в собственность без уточнения границ, то владелец получит отказ на законных основаниях.

Где заказать кадастровые услуги?

Компания «Кристон-Кадастр» предлагает услуги межевания участков в Москве и Московской области. Поможем подготовить межевой план для заключения юридических сделок с ЗУ в соответствии с ЗК РФ. Гарантируем строгое соблюдение договорных обязательств. Заказать межевание участка можно по контактному телефону на сайте, в офисе компании или по e-mail.