Проект планировки территории (ППТ)

Проект планировки и межевания территории (ППМТ) — это вид градостроительной документации, совокупность файлов в текстовом/графическом формате. С 2015 года этот документ используют при образовании, а также предоставлении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Часто вместо единого ППМТ используют два отдельных проекта, один из которых посвящен планировке, а второй — межеванию (ППТ и ПМТ). Разница между документами заключается, в первую очередь, в степени детализации информации.

Проект межевания дает больше данных не только об общественных территориях, но и о частных владениях, инфраструктурных объектах. Он разрабатывается с целью зонирования, установления границ между отдельными объектами, привязанных к координатной сетке.

Проект планировки, как правило, разрабатывается для больших территорий (например, микрорайонов, кварталов). Он позволяет спланировать застройку территории с учетом уже имеющихся объектов, например, коммунальной инфраструктуры, зданий, памятников культуры.

В каких случаях используют ППТ и ПМТ?

Необходимость проектов планировки и межевания территории зафиксирована на законодательном уровне, отражена в Градостроительном и Земельном кодексах РФ, федеральных законах. По этим документам ПМТ используют при образовании любых участков из земель государственной и муниципальной собственности.

Приведем несколько ситуаций, когда без проекта межевания не обойтись:

• разделение единой территории СНТ, дачного товарищества на отдельные территориальные единицы, которые затем будут зарегистрированы под индивидуальными кадастровыми номерами;
• образование участков на территории, для которой действуют государственные или местные программы освоения, развития;
• выделение участков под линейные объекты федерального, регионального, местного значения;
• образование элементов планировочной структуры при планировании многоэтажной застройки и т.д.

Проект межевания требуется для установления красных линий на уже застроенной или проектируемой территории, при реконструкции разных объектов. Документ также входит в список сведений для разрешения на строительство многоквартирных домов и линейных объектов (если они находятся на арендованных государственных или муниципальных землях).

ПМТ не относится к картографическим материалам. Его не используют для уточнения положения границ ЗУ и других объектов.

Проект планировки территории чаще всего разрабатывается совместно с ПМТ, используется в тех же случаях. ППТ может дополнять и детализировать генеральный план населенного пункта, так как в нем есть сведения об элементах планировочной структуры.

Чертежи, разработанные при подготовке ППТ, являются базой для проектных работ, формирования градостроительного плана. На основании документа выдают градостроительный план ЗУ, который нужен для получения разрешения на строительство объектов.

Кто заказывает разработку и подготавливает ППМТ?

Проекты планировки и межевания чаще всего разрабатывают по инициативе органов местного самоуправления поселений, городских округов, районов. Заказать эти документы могут также органы исполнительной власти, федеральные уполномоченные инстанции, включая Минстрой России.

В ряде случаев ППМТ готовят по инициативе частных лиц, коммерческих организаций. Такое возможно, если с ними заключены договоры о развитии, комплексном освоении территории, или они являются правообладателями недвижимости, линейных объектов, вовлеченных в реконструкцию или развитие определенной зоны. Заказать ППТ и ПМТ могут также садоводческие некоммерческие товарищества в отношении предоставленного им участка.

Разработкой проектов занимаются аккредитованные компании. Над подготовкой масштабных ППМТ работают несколько кадастровых инженеров, геодезистов, техников, юристов.

Этапы создания ППМТ

Перед работами заказчик сам или с выбранным подрядчиком делает техническое задание и заявку на составление ППМТ. Он собирает всю документацию, в том числе правоустанавливающие бумаги, схемы коммуникаций, выписки из генерального плана и т.д. Список необходимых сведений можно узнать у исполнителя. Недостающие документы запрашивают или разрабатывают на подготовительном этапе.

В ходе работ по созданию ППМТ специалисты учитывают природные и климатические условия местности, факторы антропогенного характера, прогнозы по изменению специфики использования территорий. Они согласуются с данными об экономических, социальных, культурных особенностях территории.

Как правило, создание ППМТ происходит по следующему алгоритму:

1. Составление топографического плана территории (если его нет):

• выбор пунктов опорно-межевой сети в зоне работ, получение координат в органах Росреестра;
• полевое обследование объектов, оценка их фактического состояния;
• Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий;
• камеральная обработка материалов, полученных в ходе топографических и геодезических изысканий;
• оформление топоплана в цифровом и печатном форматах.

2. Получение распорядительного документа органа местного самоуправления на разработку проекта межевания.

Направляется обращение в орган местного самоуправления с приложенными текстовыми и графическими материалами (Схема  расположения, а также каталог координат)

3. Разработка описательной и графической части проекта межевания, планировки территории:

• создание перечней и положений с указанием основных сведений о территории, образуемых земельных участках;
• чертежные работы;
• подготовка материалов по обоснованию принятых решений;
• создание приложений, дополнительных схем, экспликаций.

4. Согласование готового документа и проведение публичных слушаний:

• передача ППМТ администрации муниципального образования или другому уполномоченному органу, в зависимости от расположения объекта;
• получение распоряжения о проведении публичных слушаний и проведение мероприятия;
• получение протокола об утверждении проекта планировки и межевания территории.

Общественные обсуждения и публичные слушания перед утверждением ППТ, ПМТ проводят не во всех случаях. Данные мероприятия не требуются, если речь идет о территориях некоммерческих садоводческих или огороднических товариществах, землях лесного фонда под размещение линейных объектов. Слушания не проводят, если в границах территории проводят деятельность по комплексному и устойчивому развитию согласно действующим правилам землепользования и застройки.

Сроки и стоимость проведения работ

Подготовка ППМТ является сложной комплексной задачей, на реализацию которой уходит, как правило, несколько месяцев:

• 10 рабочих дней — подготовка, составление ТЗ, сбор и анализ имеющихся документов;
• 15 рабочих дней — проведение топографических и геодезических изысканий, подготовка топоплана;
• 20 рабочих дней – получение распорядительного документа органа местного самоуправления.
• 25 - 30 рабочих дней — составление текстовой и графической части ППМТ, подготовка материалов обоснования;
• до 14 дней — утверждение ПМТ органами местного самоуправления (при наличии правок срок может увеличиться);
• от 30 до 90 дней — с момента оповещения заинтересованных лиц до проведения публичных слушаний (точный срок определяется уставом муниципального образования).

В течение 5 дней с момента утверждения ПМТ органы местного самоуправления обязаны передать сведения в Росреестр и опубликовать документ в официальных источниках, например, на своем сайте.

Таким образом, с момента заключения договора с подрядной организацией до начала использования ППМТ проходит не менее 3 месяцев. Сроки работ могут корректироваться в зависимости от размера объекта, полноты сведений о нем, объема полевых и камеральных работ.

Стоимость разработки проекта планировки и межевания территории определяется индивидуально. Цена каждого этапа должна быть зафиксирована в договоре, что гарантирует прозрачность сотрудничества.

Состав проектов планировки и межевания

Текстовая часть ППМТ, как правило, включает следующие разделы:

• сведения об образуемых земельных участках, способах их выделения;
• данные об объектах специального назначения, зарезервированных, изъятых для государственных нужд участках;
• перечень видов разрешенного и фактического использования территорий, целевых назначений;
• анализ текущего состояния территории с оценкой инфраструктуры, доступности социальных объектов и т.д.;
• проектные предложения по формированию элементов планировочной структуры, озеленения, обеспечению населения доступными социальными объектами;
• перечни мероприятий по защите территории от ЧС, охране окружающей среды и т.д.

Проработанная текстовая часть дает полное представление о территории, для которой разрабатывается ППМТ. Ее объем и содержание зависят от особенностей исследуемого участка, задач заказчика. Определить точный перечень разделов можно при составлении технического задания.

Графическая часть ППМТ содержит чертежи, на которых указаны следующие элементы:

• границы территории, в отношении которой подготовлен документ, кадастровых кварталов, публичных сервитутов;
• границы и номера образуемых земельных участков, объектов, подлежащих изъятию;
• водные объекты;
• элементы транспортной, коммунальной инфраструктуры;
• красные линии, линии регулирования застройки;
• здания и сооружения;
• элементы планировочной структуры, зоны размещения объектов различных типов (в том числе планируемых).

В проект межевания можно включить дополнительные планы и схемы. Например, с указанием фактического землепользования, отдельных объектов инфраструктуры, нанесенных на подоснову в виде аэрофотосъемки. В разделе обоснования нередко приводят фрагменты генерального плана, градостроительного зонирования, кадастровой карты и других документов.

Чертежи ППМТ чаще всего выполняют в масштабе — 1:1000. Для больших по площади объектов, протяженных линейных сооружений могут использоваться более крупные масштабы.

Вопросы и ответы о проектах планировки и межевания территорий

Где заказать разработку ППМТ?

Позвоните специалистам «Кристон Кадастр», чтобы получить бесплатную консультацию и обсудить условия сотрудничества. Наша команда создает документы любой сложности для заказчиков из Москвы и Московской области. Мы имеем необходимые допуски и компетенции для решения вашей задачи, несем ответственность за утверждение готового проекта.

Какими законами регламентировано содержание и форма ППМТ?

При составлении проекта межевания и планировки территории учитывают положения Градостроительного кодекса РФ, ряда ФЗ (в том числе «О пожарной безопасности»), Постановление Госстроя, содержащее порядок разработки градостроительной документации, а также региональные нормативы, правила, письма и пояснения ведомств.